Visitei um imóvel usado para comprar: 18 pontos na visita e o que pedir na matrícula antes da proposta

Você gostou do imóvel usado na visita e já pensa na proposta. Antes disso, a pergunta que evita prejuízo é outra: o que conferir no imóvel e na documentação antes de avançar — sem misturar “gostei do acabamento” com “posso comprar com segurança”.

Cada negócio, cidade e cartório tem detalhes. Em compra financiada ou com risco jurídico, fale com advogado e, se for o caso, corretor com CRECI e profissional técnico habilitado.

Resposta objetiva

Na visita, anote o estado físico e o que o vendedor afirma. Em paralelo, peça a matrícula atualizada e certidões do imóvel. A Lei nº 6.015/1973 trata dos registros públicos e, nas regras atuais, descreve a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel (descrição, contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições). O ITBI, por sua vez, é tributo de competência municipal na Constituição — a alíquota e o responsável não são iguais em todo o Brasil.

Na visita: o que olhar no imóvel usado

Use a visita para fatos observáveis, não para “sensação de pechincha”:

• Umidade, mofo, manchas no teto e nas paredes (principalmente banheiros e áreas de serviço).
• Pisos ocos, portas que emperram, janelas que não vedam.
• Pressão de água, cheiro de esgoto, torneiras e registros que pingam.
• Quadro de disjuntores, tomadas frouxas, cheiro de queimado (não abra o quadro se não for profissional).
• Áreas comuns do prédio: elevador, escadas, infiltração na fachada, lixo e conservação.
• Ruído, insolação, circulação e o que o anúncio omitiu (vaga, depósito, taxa de condomínio).

Se algo estrutural ou elétrico parecer grave, pare a pressa da proposta e peça vistoria técnica. Diagnóstico à distância não substitui laudo.

Documentos: matrícula e certidão (Lei 6.015)

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) organiza o registro de imóveis e a publicidade das certidões. Nas alterações mais recentes do art. 19, a lei descreve a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel: informações vigentes de descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas, além do que for necessário para comprovar propriedade e transmitir ou constituir outros direitos reais.

Na prática, antes de assinar compromisso:

1. Confira se o vendedor (ou quem assina) é o proprietário constante da matrícula/certidão.
2. Leia ônus, penhoras, hipotecas, usufruto e averbações recentes.
3. Confira descrição do imóvel (área, vagas, confrontações) com o que você visitou.
4. Peça certidões atualizadas — certidão antiga “do arquivo” não substitui a situação de hoje.
5. Se houver financiamento, alinhe a documentação com o banco ou agente financeiro desde cedo.

O FarollBR já tem um guia de leitura da matrícula; este checklist é o passo anterior: o que fazer na visita e o que pedir ao cartório/vendedor antes da proposta.

ITBI: competência municipal (CF art. 156)

A Constituição Federal, no art. 156, atribui aos Municípios a competência para instituir o imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (o ITBI). Isso significa:

• alíquota, base de cálculo e regras de pagamento vêm da prefeitura / legislação municipal do imóvel;
• não use a regra de uma cidade como se valesse para todo o Brasil;
• confirme quem paga (em geral o comprador, mas o contrato e a lei local mandam) e se há benefício ou prazo especial.

ITBI pago não substitui o registro no cartório de imóveis. Escritura (ou instrumento equivalente) e registro são etapas distintas — o FarollBR já trata disso em outro artigo.

Checklist resumido antes da proposta

1. Fotos e anotações da visita (umidade, hidráulica, elétrica, áreas comuns).
2. Matrícula ou certidão da situação jurídica atualizada.
3. Conferência de proprietário, ônus e descrição.
4. Consulta à regra municipal de ITBI da cidade do imóvel.
5. Se for financiar: documentos exigidos pelo agente financeiro (CAIXA e outros bancos têm listas próprias — confirme a vigente).
6. Se houver dúvida estrutural/elétrica: profissional habilitado antes de fechar.

Erros comuns

• Assinar sinal só porque “o preço está bom”, sem ver matrícula.
• Confiar só no anúncio ou na palavra do intermediário sem CRECI.
• Assumir alíquota de ITBI de outra cidade.
• Achar que pagar ITBI já transfere a propriedade no cartório.

Quando procurar profissional

Advogado para análise do negócio e riscos. Corretor com CRECI para intermediação. Engenheiro ou arquiteto quando a visita levantar suspeita estrutural, hidráulica ou elétrica. Laudo caseiro não substitui essa avaliação.

Relacionados no FarollBR

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

• O que conferir na matrícula antes de fechar
• Habite-se e alvará na compra de usado
• A ordem certa: escritura, ITBI e registro

Perguntas frequentes

Certidão de inteiro teor da matrícula basta? A Lei 6.015 prevê que, no registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula reproduz todo o conteúdo e é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus e restrições, independentemente de certificação específica pelo oficial — sem dispensar a atualidade do documento.

Posso usar FGTS na compra do usado? O portal do FGTS indica aquisição de imóvel concluído ou usado entre as possibilidades de moradia própria, sempre intermediada por agente financeiro ou administradora de consórcio. Confirme regras vigentes no portal oficial e no banco.

Fontes consultadas

• Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos) — Planalto (consulta em 6/9/2026)
• Constituição Federal, art. 156 (ITBI municipal) — Planalto (consulta em 6/9/2026)
• FGTS na Moradia Própria — fgts.gov.br (consulta em 6/9/2026)

Para quem está do outro lado, vendendo um usado com corretor: o ImovFlow cadastra o imóvel com fotos e gera QR exclusivo para a placa. Perfil no Instagram: @imovfloww.