Habite-se e averbação da construção: como descobrir se o imóvel usado está regular antes de comprar

Uma casa bonita, com três quartos e edícula nos fundos. Na matrícula, porém, consta “terreno com 80 m² de construção”. A diferença entre o que existe no terreno e o que existe no papel é um dos problemas mais comuns na compra de imóvel usado, principalmente casas. Ela não impede necessariamente a compra, mas afeta financiamento, revenda, seguro e até o valor do imóvel. Para entender o risco, é preciso separar três documentos que costumam ser confundidos.

Alvará, habite-se e averbação: cada um tem um papel

Alvará de construção (ou licença de obra). É a autorização da prefeitura para construir ou reformar, emitida antes da obra, com base num projeto aprovado. Mostra que a construção foi planejada dentro das regras municipais de uso do solo, recuos e altura.

Habite-se (auto de conclusão, certificado de conclusão ou nome equivalente). É o documento que a prefeitura emite depois da obra, atestando que ela foi feita conforme o projeto aprovado e está em condições de uso. Cada município tem seu nome e seu procedimento.

Averbação da construção na matrícula. É o ato do cartório de registro de imóveis que inclui a edificação na matrícula do terreno. A Lei de Registros Públicos prevê a averbação da edificação, da reconstrução e da demolição (Lei 6.015/1973, art. 167, II, item 4). Sem ela, juridicamente, a matrícula continua mostrando só o terreno ou a construção antiga.

A sequência regular é: alvará → obra → habite-se → averbação. Quando uma dessas etapas falta, surge a irregularidade.

Por que a averbação importa tanto para o comprador

• Financiamento. O banco avalia e financia o que está na matrícula. Área construída não averbada pode reduzir o valor financiado ou impedir a operação.
• Revenda. O próximo comprador vai esbarrar no mesmo problema, e a negociação costuma virar desconto.
• Tributos. Para averbar, o cartório pode exigir a comprovação de regularidade das contribuições previdenciárias da obra. A Lei 8.212/1991 prevê a exigência de certidão negativa do proprietário da obra de construção civil quando da averbação no registro de imóveis (art. 47, II). Obras antigas sem essa regularização podem gerar custo para o comprador que tentar averbar depois.
• IPTU. A prefeitura pode já cobrar IPTU sobre a área real, mesmo sem averbação. Ou pode descobrir a área nova depois e cobrar diferenças.

Como conferir, passo a passo

1. Peça a certidão de matrícula atualizada. Veja a descrição do imóvel e as averbações de construção, com área e data. Nosso guia sobre como ler a matrícula mostra onde olhar.
2. Compare com a realidade. Meça ou peça a planta. Some áreas cobertas, edícula, garagem coberta, ampliações.
3. Consulte a prefeitura. Peça ao vendedor o habite-se ou a certidão de conclusão de obra. Muitas prefeituras permitem consultar pelo número de inscrição do IPTU se há processo de aprovação e habite-se emitido.
4. Confira o carnê do IPTU. A área construída cadastrada na prefeitura é uma pista. Se ela é maior que a da matrícula, provavelmente houve ampliação sem averbação.
5. Pergunte sobre reformas. Ampliações, fechamento de varanda, piscina, segundo pavimento. E peça os documentos de cada uma.

Esses itens entram na nossa lista de 18 pontos da visita a imóvel usado.

Três cenários comuns e o que costumam significar

Construção existe, tem habite-se, mas não foi averbada

É o cenário mais simples. O proprietário leva o habite-se e os documentos exigidos ao cartório, que averba a construção. O prazo do cartório para averbação de construção, quando não há exigências ou pendência de custas, é de 5 dias (Lei 6.015, art. 188, § 1º, I). O custo e as certidões necessárias variam; pergunte ao cartório antes.

Construção existe, mas não tem habite-se

A obra foi feita sem projeto aprovado ou diferente dele. A regularização passa pela prefeitura, com projeto de regularização assinado por profissional habilitado, eventuais taxas e, às vezes, adequações físicas. Muitas cidades têm leis periódicas de anistia ou regularização de construções; outras exigem demolição de partes que violam recuos. Só depois vem o habite-se e a averbação.

Há uma exceção na lei federal: casas térreas unifamiliares, prontas há mais de cinco anos, em áreas ocupadas predominantemente por população de baixa renda, podem ter a construção averbada sem habite-se (Lei 6.015, art. 247-A).

O próprio lote ou o bairro é irregular

Aí o problema é maior que a construção: o terreno pode não ter matrícula própria ou estar num loteamento não aprovado. A Lei 13.465/2017, que trata da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), criou procedimentos para regularizar núcleos informais, conduzidos pelo município. É um processo coletivo e demorado.

Como negociar quando há irregularidade

• Coloque a regularização no contrato. Defina quem providencia, em que prazo e o que acontece se não for feita. O compromisso de compra e venda é o lugar certo para isso; veja o que conferir no compromisso.
• Condicione parte do pagamento. Reter uma parcela até a averbação é uma forma de alinhar interesses.
• Precifique. Se você vai assumir a regularização, peça orçamento de um arquiteto ou engenheiro e desconte do preço.
• Confirme com o banco. Se vai financiar, pergunte antes se o banco aceita o imóvel na situação atual.

Quem ajuda em cada etapa

Arquiteto ou engenheiro avalia a construção e elabora o projeto de regularização. A prefeitura informa exigências municipais e custos. O cartório de registro de imóveis orienta sobre a averbação. Um advogado de direito imobiliário é útil quando há irregularidade no lote, herança ou negociação complexa. O que está acima é o caminho geral; exigências e nomes de documentos mudam de município para município, então confirme sempre no órgão local.

Fontes

• Lei nº 6.015/1973, arts. 167, 188 e 247-A – Planalto
• Lei nº 8.212/1991, art. 47, II – Planalto
• Lei nº 13.465/2017 (Reurb) – Planalto

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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