Casa e moradia Gianpaolo Matos 27 de setembro de 2026 0 Comentários

Aluguel só de boca ou com prazo curto: o art. 47 muda quando o dono pode pedir o imóvel de volta

Muita gente ainda aluga “só de boca” ou assina um papel de seis, doze ou vinte e quatro meses achando que, no vencimento, o dono “manda embora quando quiser”. Na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o art. 47 trata justamente das locações residenciais verbais ou escritas com prazo inferior a trinta meses: findo o prazo, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses que a lei lista. Já o art. 46 (escrito e ≥ 30 meses) segue outra lógica.

Resposta objetiva

Em resumo, pelo texto da lei:

Art. 47: locação verbal ou escrita com prazo < 30 meses → ao fim do prazo, prorroga automaticamente por prazo indeterminado; retomada só nas hipóteses dos incisos I a V.
Hipóteses de retomada (art. 47): casos do art. 9º; extinção de contrato de trabalho ligado à ocupação; uso próprio (ou de cônjuge/companheiro/ascendente/descendente, nas condições da lei); demolição/edificação ou obras aprovadas com aumento mínimo de área; vigência ininterrupta superior a cinco anos.
Art. 46 (contraste): escrito e prazo ≥ 30 meses → resolução no fim do prazo, sem notificação; se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogação por prazo indeterminado e o locador pode denunciar a qualquer tempo com 30 dias para desocupação.

A diferença prática é enorme: no regime do art. 47, “acabou o prazo no papel” não equivale, por si só, a poder pedir o imóvel de volta sem enquadrar uma das hipóteses legais.

Quando o art. 47 se aplica

O caput do art. 47 cobre dois cenários frequentes na vida real:

Locação ajustada verbalmente — combinado de boca, sem instrumento escrito (ainda assim sujeita à Lei do Inquilinato nas locações urbanas residenciais abrangidas pela lei).
Locação escrita com prazo inferior a trinta meses — por exemplo, 6, 12 ou 24 meses no contrato.

Nesses casos, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado. A retomada deixa de ser “livre no vencimento” e passa a depender dos incisos do próprio art. 47. O art. 45 reforça a proteção: são nulas cláusulas que visem elidir os objetivos da lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47.

As hipóteses de retomada no art. 47

O imóvel somente pode ser retomado:

I — Nos casos do art. 9º: mútuo acordo; infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e demais encargos; reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser executadas com o locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consentir.
II — Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o emprego.
III — Uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Há regras de demonstração judicial da necessidade no § 1º (por exemplo, se o retomante já ocupa outro imóvel próprio na mesma localidade com a mesma finalidade, ou se o beneficiário já reside em imóvel próprio).
IV — Demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento (ou cinquenta por cento se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão).
V — Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

O § 2º exige, nas hipóteses dos incisos III e IV, que o retomante comprove ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado junto à matrícula. Detalhes processuais de despejo (prazos, liminares, caução) ficam no Título II da lei e pedem leitura com advogado.

Contraste rápido com o art. 46

O art. 46 trata das locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses. Aí a resolução ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogação por prazo indeterminado (§ 1º); ocorrendo a prorrogação, o locador pode denunciar a qualquer tempo, com prazo de trinta dias para desocupação (§ 2º).

Por isso misturar “meu contrato de 12 meses” com a lógica do art. 46 gera expectativa errada. Prazo curto escrito ou verbal → olhe o art. 47. Contrato escrito longo (≥ 30 meses) → olhe o art. 46. Em ambos os regimes, outras regras da lei (garantias, deveres, preferência, etc.) continuam aplicáveis conforme o caso.

Passo a passo prático (inquilino e locador)

Identifique o regime — verbal? escrito < 30 meses? escrito ≥ 30 meses? Isso define se o eixo é art. 47 ou art. 46.
Guarde prova do combinado — mensagens, recibos, testemunhas e, se houver, o instrumento escrito; verbal não significa “sem prova de nada”.
No vencimento do prazo curto — pelo art. 47, a regra é prorrogação automática por prazo indeterminado, não “chave na mão do dono no dia seguinte” só porque o calendário virou.
Se o locador quiser retomar — confira se a hipótese cabe nos incisos I–V; uso próprio e obras têm requisitos extras (§§ 1º e 2º).
Se houver acordo de saída — documente por escrito (o art. 9º, I, fala em mútuo acordo como forma de desfazer a locação).
Falta de pagamento ou infração — entram pelas portas do art. 9º (e, portanto, do inciso I do art. 47); registre notificações e recibos.
Cinco anos ininterruptos — o inciso V é hipótese específica de retomada após vigência longa; calcule com cuidado e com orientação profissional.
Antes de qualquer despejo ou “prazo de boca” — consulte advogado; prazos processuais e liminares não cabem em checklist de blog.

Checklist rápido

Locatário:

Sei se meu contrato é verbal, escrito curto (< 30 meses) ou escrito longo (≥ 30 meses)?
Tenho comprovantes de pagamento e de comunicação?
Recebi pedido de retomada? Qual inciso do art. 47 foi invocado?
Há fiador/garantia? (garantias têm regras próprias nos arts. 37–40; não misturar com o tema da retomada.)

Locador / administrador:

Evitei cláusulas que “proíbem” a prorrogação do art. 47 (risco de nulidade pelo art. 45)?
Se pedirei uso próprio ou obras, tenho a comprovação exigida no § 2º?
Separei retomada por art. 47 de denúncia após prorrogação no regime do art. 46?
Tudo que for pedido de desocupação está por escrito e rastreável?

Erros comuns

Tratar contrato de 12 meses como se fosse art. 46 (“acaba e pronto”).
Achar que aluguel verbal “não vale” — o art. 47 inclui expressamente o ajuste verbal.
Colocar no contrato cláusula que impede a prorrogação do art. 47 (art. 45).
Pedir o imóvel “para uso próprio” sem observar as condições e a demonstração previstas no inciso III e no § 1º.
Anunciar obras ou demolição sem lastro de licença/aprovação e do aumento mínimo de área do inciso IV.
Confundir os cinco anos do inciso V com outros prazos da lei (revisão de aluguel, temporada, etc.).
Combinar saída só no WhatsApp sem registro claro — depois ninguém lembra o que foi o “mútuo acordo”.

Quando procurar profissional

Procure advogado se houver notificação de despejo, dúvida sobre enquadramento no art. 46 ou 47, pedido de uso próprio, obras, vínculo de emprego com a moradia, ou se o contrato tiver cláusulas que parecem afastar a prorrogação. Corretor e imobiliária ajudam na gestão do anúncio e da comunicação; a interpretação do direito e a estratégia processual são jurídicas.

Veja também

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

Perguntas frequentes

Meu contrato escrito é de 24 meses. No fim, o dono pode pedir o imóvel só porque venceu? No regime do art. 47, findo o prazo a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado; a retomada depende das hipóteses dos incisos. Avalie o texto do seu contrato e o caso com advogado.

Aluguel só de boca entra no art. 47? Sim: o caput fala em locação ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses.

E se o contrato escrito for de 36 meses? Aí o eixo típico é o art. 46 (escrito e ≥ 30 meses), com regras próprias de resolução e eventual prorrogação.

O que é o art. 9º citado no inciso I? São hipóteses de desfazimento da locação: mútuo acordo; infração legal/contratual; falta de pagamento; reparações urgentes determinadas pelo Poder Público nas condições do inciso IV do art. 9º.

Depois de cinco anos posso ser retomado automaticamente? O inciso V prevê retomada se a vigência ininterrupta ultrapassar cinco anos; o “como” processual e as defesas possíveis exigem análise profissional — a lei não descreve aqui um calendário automático de desocupação sem processo.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 9º, 45, 46 e 47 — Planalto (texto compilado) (consulta em 9/9/2026)

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