Como juntar a entrada do imóvel: poupança, FGTS e um plano mês a mês

Para a maioria das famílias, o obstáculo para comprar a casa própria não é a parcela, é a entrada. Os bancos financiam só uma parte do valor do imóvel, e o restante precisa sair do bolso ou do FGTS. Além disso, despesas como ITBI e registro costumam ser pagas à parte. Planejar a entrada com antecedência muda o jogo, porque evita comprar às pressas, com a entrada que dá, em condições piores.

O foco aqui são duas reservas que quase todo trabalhador formal tem ou pode ter, a poupança e o FGTS, e a forma de combiná-las em um plano.

Passo 1: descubra quanto você vai precisar

A conta tem três partes:

1. Entrada propriamente dita. É a diferença entre o preço do imóvel e o valor que o banco financia. O percentual máximo financiado varia conforme o banco, o sistema (SFH ou não) e a modalidade. Peça uma simulação para saber o número real no seu caso; o guia de leitura da simulação ajuda a interpretar.
2. Custos de aquisição. ITBI, escritura (quando não há financiamento com força de escritura), registro e avaliação do imóvel. Somados, representam uma fatia relevante do preço, que depende da alíquota do seu município e das tabelas de cartório do estado. Consulte a prefeitura e o cartório antes de fechar a conta.
3. Reserva de mudança e emergência. Mudança, pequenos reparos e alguns meses de parcela guardados. Comprar e ficar sem colchão financeiro é o caminho mais curto para o atraso.

Passo 2: entenda como cada reserva cresce

Poupança

A remuneração da poupança está na Lei 8.177/1991, art. 12, com a redação da Lei 12.703/2012. Para depósitos feitos desde 4 de maio de 2012, ela rende a TR mais:

• 0,5% ao mês, quando a meta da taxa Selic está acima de 8,5% ao ano; ou
• 70% da meta Selic, mensalizada, quando a Selic está em 8,5% ou menos.

O rendimento é creditado no aniversário da conta, e o valor sacado antes disso perde o rendimento do período. Para pessoa física, o rendimento é isento de imposto de renda. A vantagem principal é a liquidez: o dinheiro está disponível quando a oportunidade aparecer.

FGTS

O FGTS é corrigido pelos parâmetros de atualização da poupança (a TR) e recebe juros de 3% ao ano (Lei 8.036/1990, art. 13), além da distribuição de parte do resultado do fundo, definida anualmente pelo Conselho Curador. Em 2024, o STF decidiu na ADI 5.090 que a remuneração total das contas não pode ficar abaixo do IPCA, cabendo ao Conselho Curador compensar a diferença quando isso acontecer.

A diferença decisiva não é o rendimento, e sim o acesso: o FGTS só pode ser sacado nas hipóteses da lei, e a compra da casa própria é uma delas.

Passo 3: confira se o seu FGTS pode entrar na compra

O art. 20, VII, da Lei 8.036 permite usar o saldo para pagar total ou parcialmente o preço de moradia própria desde que, entre outras condições:

• o trabalhador tenha pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando empresas diferentes;
• a operação seja financiável nas condições do SFH.

O agente operador acrescenta requisitos práticos, como não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha e não ter financiamento ativo no SFH. As regras detalhadas e os usos na amortização e nas parcelas estão em FGTS na moradia própria e no portal do FGTS.

Um cuidado: quem optou pelo saque-aniversário pode ter parte do saldo bloqueada se tiver antecipado valores em banco. Confira o saldo livre no aplicativo antes de contar com ele.

Passo 4: monte o plano mês a mês

Com a meta total em mãos, organize assim:

1. Separe o que é FGTS e o que precisa ser dinheiro. O FGTS pode compor a entrada, mas os custos de aquisição e a reserva de emergência costumam sair do bolso.
2. Defina o prazo. Em quantos meses você quer comprar? Divida o valor que falta em dinheiro pelo número de meses. Esse é o depósito mensal mínimo, antes dos rendimentos.
3. Automatize. Programe uma transferência no dia do salário para a conta da reserva. O que não passa pela conta corrente não é gasto por impulso.
4. Revise a cada seis meses. Preço dos imóveis, taxa de juros e sua renda mudam. Atualize a simulação e o valor mensal.

Exemplo com números hipotéticos

Uma família mira um imóvel e, depois de simular, descobre que precisa de R$ 60.000 de entrada, R$ 15.000 de custos de aquisição e quer R$ 10.000 de reserva. Tem R$ 25.000 de FGTS disponíveis. Faltam R$ 60.000 em dinheiro (R$ 35.000 da entrada, mais custos e reserva). Em 30 meses, isso dá R$ 2.000 por mês, antes dos rendimentos. Se o valor mensal não cabe no orçamento, as opções são alongar o prazo, mirar um imóvel mais barato ou aumentar a renda, e não esticar o financiamento até o limite.

Poupança ou FGTS primeiro? Algumas situações

• Você tem saldo alto no FGTS e pouca poupança. Use o FGTS na entrada e concentre a poupança nos custos e na reserva.
• Você ainda não tem três anos de FGTS. A entrada precisa sair de recursos próprios; o FGTS pode ser usado depois, para amortizar, quando você cumprir os requisitos.
• O imóvel está fora das condições do SFH. O FGTS não entra na compra, e o planejamento depende só do dinheiro guardado.

Erros que atrasam o plano

• Esquecer os custos de aquisição e descobrir o ITBI na véspera da escritura.
• Contar com o FGTS sem conferir os requisitos e o saldo livre.
• Guardar a reserva em aplicação sem liquidez e não conseguir resgatar no dia da assinatura.
• Usar toda a reserva na entrada e ficar sem margem para a mudança.

Antes de comparar bancos, vale entender por que comparar o CET, e não só a parcela, faz diferença no custo final.

Quando procurar orientação

Um planejador financeiro pode ajudar a definir metas e prazos. Dúvidas sobre o uso do FGTS são respondidas pelo agente financeiro e pelos canais oficiais do fundo. Os números acima servem para mostrar o raciocínio; a meta certa depende do imóvel, do banco e da sua renda.

Fontes

• Lei nº 8.177/1991, art. 12 (remuneração da poupança) – Planalto
• Lei nº 12.703/2012 – Planalto
• Lei nº 8.036/1990, arts. 13 e 20 – Planalto
• Banco Central, remuneração dos depósitos de poupança – bcb.gov.br
• FGTS, aquisição de imóvel novo e usado – fgts.gov.br

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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