Como ler a folha de simulação do financiamento imobiliário, campo por campo

Quem pede uma simulação de financiamento recebe um documento cheio de siglas: SAC, TR, CET, MIP, DFI. A tentação é olhar só a primeira parcela e o prazo. Só que é nos outros campos que aparecem os custos que mudam o total pago em dezenas de milhares de reais. Este guia percorre a folha de simulação na ordem em que os bancos costumam apresentá-la e explica o que conferir em cada item.

Antes de tudo: o que o banco é obrigado a mostrar

Duas normas garantem transparência. O Código de Defesa do Consumidor manda informar, antes da contratação, a taxa efetiva anual de juros, os acréscimos legais, o número e a periodicidade das prestações e a soma total a pagar (art. 52). E a Resolução CMN nº 4.881/2020 obriga as instituições a informar o Custo Efetivo Total (CET) antes da contratação e a entregar um demonstrativo de cálculo com o valor em reais de cada componente (art. 7º). Se a simulação que você recebeu não traz esse demonstrativo, peça.

Bloco 1: dados do imóvel e do crédito

• Valor do imóvel ou de avaliação. O banco financia um percentual do menor valor entre o preço de compra e a avaliação feita pelo engenheiro dele. Se a avaliação vier abaixo do preço, a entrada aumenta.
• Valor financiado. É o dinheiro que o banco empresta. Confira se ele inclui despesas incorporadas, como ITBI e registro, quando o banco permite financiá-las. Isso aumenta a dívida.
• Entrada. Recursos próprios, FGTS ou os dois. Cada fonte tem regras próprias; as do FGTS estão em FGTS na moradia própria.
• Prazo. Em meses. Prazo maior reduz a parcela, mas aumenta o total de juros.
• Enquadramento. SFH ou fora dele. O teto do SFH e seus efeitos estão explicados em teto do SFH.

Bloco 2: as taxas

Aqui mora a maior confusão. A folha costuma trazer três números:

Taxa nominal ao ano. É a taxa “de vitrine”, dividida por 12 para chegar à taxa mensal. Não considera os juros sobre juros do ano.

Taxa efetiva ao ano. É a taxa mensal capitalizada por 12 meses. Sempre um pouco maior que a nominal. É a que o CDC manda informar.

CET ao ano. Soma aos juros todos os demais custos: tarifas, seguros, tributos e despesas vinculadas, mesmo que não estejam embutidos no valor financiado (Resolução 4.881, art. 3º). É o número mais útil para comparar propostas de bancos diferentes.

Um detalhe que pouca gente conhece: quando o contrato tem um indexador que varia ao longo do tempo, como TR ou IPCA, a resolução manda deixá-lo fora do cálculo do CET e apenas informá-lo no demonstrativo (art. 5º). Ou seja, em um contrato “juros + TR”, o CET mostra o custo sem a TR. Se a TR subir, o custo real sobe junto. Em contratos “juros + IPCA”, a diferença pode ser grande, porque a inflação corrige o saldo devedor todo mês.

Bloco 3: sistema de amortização

SAC (Sistema de Amortização Constante). A parte da parcela que abate a dívida é igual todo mês; os juros diminuem conforme o saldo cai. A primeira parcela é a mais alta e as seguintes vão baixando (sem contar a correção do indexador).

Price (tabela Price). Parcelas iguais ao longo do tempo, sem contar a correção. No começo, a maior parte da parcela é juros, e o saldo cai devagar.

Para a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC costuma resultar em menos juros no total, e o Price, em primeira parcela menor. Compare as duas colunas “total pago” quando o banco oferecer as duas opções.

Bloco 4: seguros e tarifas que entram na parcela

• MIP (morte e invalidez permanente). Quita a dívida, total ou proporcionalmente à participação na renda, em caso de morte ou invalidez do mutuário. O valor costuma variar com a idade e o saldo devedor.
• DFI (danos físicos ao imóvel). Cobre danos como incêndio e desabamento. Calculado sobre o valor do imóvel.
• Taxa de administração mensal. Alguns contratos cobram um valor fixo por mês.
• Tarifa de avaliação e de abertura. Normalmente paga no início. Pergunte se entra no valor financiado.

O CET precisa considerar tudo isso. Se dois bancos têm a mesma taxa de juros e CET diferentes, a diferença está nesses itens.

Bloco 5: a tabela de evolução

Muitas simulações trazem uma planilha com mês, parcela, juros, amortização, seguros e saldo devedor. Olhe três linhas:

1. A primeira, para confirmar a parcela inicial e a composição.
2. A do mês 60, para ver quanto do saldo já caiu em cinco anos.
3. A última, para conferir o prazo e o total pago.

Se a folha não traz a tabela, a Calculadora do Cidadão do Banco Central ajuda a estimar prestações fixas a partir de taxa, prazo e valor, útil para conferir uma proposta pela tabela Price.

Exemplo de leitura, com números hipotéticos

Imagine duas propostas para o mesmo valor financiado e prazo:

A proposta A parece melhor pela taxa de juros, mas o CET revela que B sai mais barata no conjunto. É exatamente para isso que o CET existe. A comparação detalhada entre CET e parcela, com foco no uso do FGTS, está em comparar o CET antes do FGTS.

Perguntas para fazer ao gerente antes de assinar

• A simulação vale até quando? Taxa e condições podem mudar até a assinatura.
• Qual indexador corrige o saldo e como ele se comportou recentemente?
• A taxa depende de pacote de serviços, portabilidade de salário ou débito automático? O que acontece se eu cancelar?
• Posso contratar o seguro com outra seguradora?
• Como funciona a amortização extraordinária: reduz prazo ou parcela? O CDC garante a liquidação antecipada com redução proporcional dos juros (art. 52, § 2º).
• O valor financiado inclui ITBI, registro ou tarifas?

Quando pedir ajuda

Um planejador financeiro ou contador ajuda a comparar propostas com indexadores diferentes. Dúvidas sobre cláusulas ou cobranças depois da assinatura podem ser levadas à ouvidoria do banco e, se não resolvidas, ao Banco Central e ao Procon. Os valores do exemplo são ilustrativos; decisões de financiamento dependem da sua renda, do prazo e das condições reais de cada banco.

Fontes

• Resolução CMN nº 4.881/2020 (CET) – Banco Central, PDF
• Código de Defesa do Consumidor, art. 52 – Planalto
• Banco Central, Calculadora do Cidadão (financiamento com prestações fixas) – bcb.gov.br
• Banco Central, Cidadania Financeira – bcb.gov.br

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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