Cláusulas abusivas no aluguel: como o art. 45 da Lei 8.245 anula o que tenta driblar a lei

Contrato de aluguel costuma chegar pronto, em modelo da imobiliária, e poucas pessoas negociam uma vírgula. Isso não significa que tudo o que está escrito vale. A Lei nº 8.245/1991 tem uma trava geral no art. 45: são nulas de pleno direito as cláusulas que tentam “elidir os objetivos” da lei. Em linguagem direta, uma cláusula que tira do inquilino um direito que a lei garante não produz efeito, mesmo que ele tenha assinado.

O que diz o art. 45, palavra por palavra

O artigo tem uma regra geral e três exemplos. A regra geral anula qualquer cláusula que vise contornar os objetivos da Lei do Inquilinato. Os exemplos, citados com a palavra “notadamente”, são:

1. cláusulas que proíbam a prorrogação automática prevista no art. 47, que vale para contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses;
2. cláusulas que afastem o direito à renovação da locação comercial, na hipótese do art. 51;
3. cláusulas que imponham obrigações em dinheiro para que o locatário exerça esses direitos.

O “notadamente” indica que a lista não é fechada. Outras cláusulas também podem cair se contrariarem a lei, ainda que não estejam nesses três exemplos.

“Nula de pleno direito”: o que isso muda na prática

Uma cláusula nula não precisa ser anulada por ninguém para deixar de valer. Ela simplesmente não obriga. Se o dono tentar cobrá-la, o inquilino pode se recusar e, se o caso chegar ao Judiciário, o juiz reconhece a nulidade. O Código Civil segue a mesma lógica: a invalidade de uma parte do negócio não contamina o restante quando a parte válida pode subsistir sozinha (art. 184). Ou seja, o contrato continua, só sem aquela cláusula.

Isso também significa que assinar não é “aceitar a abusividade”. A nulidade existe justamente para proteger quem não tinha força para negociar.

Exemplos de cláusulas que costumam aparecer e por que caem

“Findo o prazo de 12 meses, o locatário desocupará o imóvel, sem direito a prorrogação.” Em contrato residencial abaixo de 30 meses, o art. 47 manda prorrogar automaticamente por prazo indeterminado, e a retomada só pode ocorrer nas hipóteses listadas ali. A cláusula que proíbe essa prorrogação é o primeiro exemplo do art. 45. Explicamos os caminhos de retomada em contrato vencido e os arts. 46 e 47.

“Para renovar, o locatário pagará taxa de renovação equivalente a um aluguel.” Cobrar para que o inquilino exerça um direito legal é o terceiro exemplo do art. 45. Além disso, o art. 43, I, trata como contravenção penal exigir quantia além do aluguel e dos encargos permitidos.

“O locatário pagará multa integral de três aluguéis, qualquer que seja o tempo restante.” O art. 4º exige multa proporcional ao período já cumprido do contrato, e dispensa a multa quando o inquilino é transferido pelo empregador e avisa com 30 dias de antecedência. Uma multa fixa que ignore a proporcionalidade esbarra na lei. Veja o cálculo em multa por sair antes do prazo.

“Além do fiador, o locatário depositará caução de dois aluguéis.” O parágrafo único do art. 37 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o art. 43, II, trata a exigência como contravenção. Mais detalhes em caução ou seguro-fiança: só uma garantia.

“O primeiro aluguel será pago antecipadamente, no ato da assinatura, junto com o mês corrente.” O art. 20 proíbe exigir aluguel antecipado, salvo na temporada e quando não houver nenhuma garantia (art. 42). Se o contrato já tem fiador ou caução, a antecipação não se sustenta.

“Todas as despesas de condomínio, inclusive obras e fundo de reserva, ficam com o locatário.” O art. 22, X, põe as despesas extraordinárias com o locador. Transferi-las ao inquilino por cláusula genérica é justamente o tipo de drible que o art. 45 alcança.

“O locatário renuncia à indenização de qualquer benfeitoria.” Aqui é preciso cuidado. O art. 35 permite que o contrato disponha de modo diferente sobre benfeitorias (“salvo expressa disposição contratual em contrário”), e cláusulas de renúncia costumam ser aceitas. É um exemplo de cláusula que pesa contra o inquilino, mas que a própria lei autoriza. Nem toda cláusula desfavorável é nula.

Como diferenciar cláusula ruim de cláusula nula

Nem tudo o que parece injusto é ilegal. Um roteiro para a leitura:

1. Localize o direito na lei. A cláusula tira algo que a Lei 8.245 garante expressamente? Prorrogação, renovação, multa proporcional, garantia única, recibo discriminado, preferência na compra.
2. Veja se a lei admite acordo em contrário. Alguns artigos trazem expressões como “salvo disposição contratual” ou “se o contrato não dispuser de modo diverso”. Nesses casos, a cláusula costuma ser válida.
3. Procure cobranças disfarçadas. Taxa de contrato, taxa de renovação, “luvas” em locação residencial e taxas de cadastro cobradas do inquilino merecem atenção à luz do art. 43, I.
4. Anote e pergunte antes de assinar. Mandar a dúvida por escrito à imobiliária cria registro e, muitas vezes, basta para a cláusula ser retirada.

Já assinei. E agora?

Se o contrato já está em vigor, a cláusula nula simplesmente não obriga. Alguns passos práticos:

• Guarde uma cópia assinada do contrato e de todos os aditivos.
• Pague o que é devido e conteste por escrito o que parece indevido, citando o artigo da lei.
• Se a cobrança indevida já foi paga, reúna os comprovantes. A devolução pode ser discutida.
• Não deixe de pagar o aluguel como forma de protesto: isso abre espaço para ação de despejo, independentemente da cláusula abusiva.

Para caução retida com base em cláusula duvidosa, o artigo sobre caução em dinheiro e o art. 38 ajuda a organizar a conversa.

Locação comercial: o ponto específico da renovação

No aluguel para comércio, o art. 51 garante a renovação por igual prazo quando se somam três requisitos: contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (ou soma de contratos escritos ininterruptos) e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos. Cláusula que afaste esse direito é o segundo exemplo do art. 45. A renovação não é automática: depende de ação renovatória proposta no prazo do art. 51, § 5º, que merece atenção de um advogado com antecedência.

Quando vale procurar um profissional

Faz sentido buscar advogado ou Defensoria Pública quando a cláusula envolve valores altos, quando há ameaça de despejo, quando a locação é comercial e o prazo da renovatória se aproxima, ou quando o dono se recusa a reconhecer a nulidade. O Procon costuma atender dúvidas de consumo, mas a relação de aluguel entre particulares segue principalmente a Lei do Inquilinato, então a orientação jurídica tende a ser mais útil.

Aqui você encontra um mapa da lei, não um parecer sobre o seu contrato. Com o documento em mãos, um advogado consegue dizer o que se aplica ao seu caso.

Fontes

• Lei nº 8.245/1991, arts. 4º, 20, 22, 35, 37, 42, 43, 45, 47 e 51 – Planalto, texto compilado
• Código Civil, art. 184 – Planalto, Lei nº 10.406/2002

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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