Como calcular o reajuste do aluguel passo a passo: índice, data-base e a calculadora do Banco Central

Todo ano a mesma cena: chega a mensagem da imobiliária com o novo valor do aluguel. Poucos inquilinos conferem a conta, e muitos proprietários também não sabem refazê-la. O cálculo é simples quando se sabe onde procurar os três dados que o contrato precisa trazer. Este guia mostra como fazer a conta, como conferir em uma ferramenta oficial e onde os erros costumam aparecer.

O que a lei exige antes de qualquer conta

Duas leis se combinam aqui. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) diz que o valor do aluguel é livre, mas proíbe fixá-lo em moeda estrangeira ou atrelá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). Também permite que as partes, de comum acordo, fixem novo valor ou mudem a cláusula de reajuste (art. 18).

A Lei 10.192/2001, do Plano Real, completa: admite correção por índices de preços em contratos com prazo de um ano ou mais (art. 2º) e declara nula qualquer correção com periodicidade inferior a um ano (§ 1º). Também anula expedientes que, na apuração do índice, produzam efeito equivalente a um reajuste mais frequente que o anual (§ 3º).

Na prática, o reajuste do aluguel é anual, pelo índice escrito no contrato, a partir da data-base combinada.

Os três dados que você precisa tirar do contrato

1. Índice. IGP-M, IPCA, INPC ou outro índice de preços. Se o contrato não indicar nenhum, não há reajuste automático; o caminho é negociar (art. 18) ou, depois de três anos, pedir revisão (art. 19).
2. Data-base. Normalmente é o mês de início do contrato. É o marco de onde se conta o período de 12 meses.
3. Regra de aplicação. O contrato pode dizer “variação acumulada dos últimos 12 meses”, “variação do período” ou algo parecido. Leia com atenção se há menção a qual mês de índice usar, porque os índices são divulgados com defasagem.

A conta em quatro passos

A variação acumulada não é a soma das taxas mensais, e sim o produto dos fatores mensais. Parece complicado, mas é uma conta de calculadora comum.

Passo 1 – Liste as taxas mensais do índice nos 12 meses do período. Elas estão nos sites dos órgãos que produzem os índices; o IBGE, por exemplo, divulga IPCA e INPC.

Passo 2 – Transforme cada taxa em fator. Some 1 à taxa em forma decimal. Uma taxa de 0,40% vira 1,0040. Uma taxa negativa de –0,20% vira 0,9980.

Passo 3 – Multiplique os 12 fatores. O resultado menos 1 é a variação acumulada.

Passo 4 – Aplique ao aluguel atual. Novo aluguel = aluguel atual × fator acumulado.

Exemplo hipotético para treinar a conta

Os valores abaixo não são índices reais; servem só para praticar a mecânica. Suponha aluguel de R$ 2.000 e um índice que variou 0,50% ao mês durante 12 meses.

• Fator mensal: 1,005.
• Fator acumulado: 1,005 elevado a 12 ≈ 1,0617.
• Variação acumulada: cerca de 6,17% (repare que é mais que 12 × 0,5% = 6%).
• Novo aluguel: R$ 2.000 × 1,061678 ≈ R$ 2.123,36.

Com índices reais, os meses variam, então você multiplica fator por fator.

Conferindo na Calculadora do Cidadão do Banco Central

O Banco Central mantém a Calculadora do Cidadão, que corrige valores por vários índices. Para usar:

1. Escolha a aba de correção de valores e o índice previsto no contrato.
2. Informe a data inicial e a final do período (mês/ano), de acordo com a regra do contrato.
3. Digite o valor do aluguel atual.
4. A ferramenta mostra o fator de correção, o percentual e o valor corrigido.

Se a imobiliária informar um número diferente, compare os meses usados. A diferença costuma estar no mês de início ou de fim do período, não em erro de conta.

Onde os erros costumam aparecer

• Período errado. Usar 13 meses, ou meses que não correspondem à data-base.
• Soma em vez de multiplicação. Parece pequena a diferença, mas cresce com índices altos.
• Índice diferente do contratado. Trocar IPCA por IGP-M “porque é o costume” não vale sem acordo escrito.
• Reajuste antes de 12 meses. Aplicar correção semestral, por exemplo, contraria a Lei 10.192.
• Reajuste em cima de encargos. O índice corrige o aluguel. Condomínio e IPTU seguem as próprias regras.

Índice negativo: o aluguel pode cair?

Quando o acumulado de 12 meses é negativo, a conta matemática reduz o aluguel. Se isso vale automaticamente depende do que o contrato diz. Alguns contratos preveem que, em caso de variação negativa, o valor se mantém; outros não dizem nada. Na falta de cláusula, a conversa entre as partes costuma ser o caminho mais rápido, e o art. 18 permite ajustar o valor por acordo.

Esqueceram de reajustar: dá para cobrar depois?

Se o locador não aplicou o reajuste por algum tempo, ele pode passar a cobrar o valor corrigido daqui em diante. Sobre as diferenças passadas, o Código Civil fixa em três anos o prazo de prescrição para a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos (art. 206, § 3º, I). Valores mais antigos que isso não podem mais ser exigidos judicialmente. O mesmo raciocínio vale ao contrário: se o inquilino pagou reajuste a maior, pode pedir a devolução dentro do prazo aplicável.

A cobrança retroativa costuma gerar atrito. Documentar o cálculo, mês a mês, e pedir recibo discriminado ajuda a manter a conversa objetiva.

Reajuste não é revisão

O reajuste só repõe a inflação medida pelo índice. Se o aluguel ficou muito acima ou abaixo do preço de mercado, o instrumento é outro: a ação revisional, possível após três anos de contrato ou do último acordo (art. 19). Explicamos o tema em revisão do aluguel pelo art. 19. E quem tem contrato atrelado ao IGP-M encontra a discussão específica em contrato com IGP-M: o que a lei permite.

Quando vale chamar um profissional

Um contador ou advogado ajuda quando há diferença grande entre o seu cálculo e o da imobiliária, quando o contrato mistura índices ou cláusulas confusas, ou quando a cobrança retroativa envolve muitos meses. Para contas simples, a calculadora do Banco Central resolve. Os números acima ilustram a fórmula; o valor correto sai do índice oficial e do texto do seu contrato.

Fontes

• Lei nº 8.245/1991, arts. 17, 18 e 19 – Planalto
• Lei nº 10.192/2001, arts. 1º e 2º – Planalto
• Código Civil, art. 206, § 3º, I – Planalto
• Banco Central do Brasil, Calculadora do Cidadão – bcb.gov.br
• IBGE Explica: inflação – ibge.gov.br

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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