Vida no Brasil Gianpaolo Matos 26 de setembro de 2026 0 Comentários

Aluguel muito abaixo do mercado: o art. 19 permite pedir revisão depois de três anos

O aluguel do seu contrato ficou “congelado no tempo” e hoje está bem abaixo (ou acima) do que se cobra na mesma rua. A pergunta que aparece no grupo do condomínio é sempre a mesma: dá para pedir revisão para o preço de mercado?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) organiza a resposta nos arts. 17 a 19: o valor é livremente convencionado (com vedações), as partes podem acordar um novo valor a qualquer tempo (art. 18) e, não havendo acordo, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, locador ou locatário podem pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).

Resposta objetiva

Art. 17: é livre a convenção do aluguel; vedada estipulação em moeda estrangeira e vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Nas locações residenciais, observam-se os critérios de reajuste da legislação específica (parágrafo único).
Art. 18: as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor e inserir ou modificar cláusula de reajuste — o caminho amigável.
Art. 19: sem acordo, locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podem pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado.

Resumo de bolso: primeiro converse e documente um acordo (art. 18). Se não houver acordo e já tiverem passado três anos do contrato ou do último acordo, a lei abre a porta da revisão judicial (art. 19). O art. 19 serve tanto a quem acha o aluguel baixo demais quanto a quem acha alto demais — desde que o pedido seja de adequação ao mercado.

Art. 17: liberdade com freios

O ponto de partida da lei é a autonomia das partes para combinar o aluguel. Ao mesmo tempo, o art. 17 fecha portas problemáticas: não dá para estipular o aluguel em moeda estrangeira nem amarrá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. Isso importa quando alguém sugere “vamos indexar em dólar” ou “fica meio salário mínimo” — caminhos que a própria lei veda.

O parágrafo único remete os reajustes das locações residenciais aos critérios da legislação específica. Na vida real, o contrato costuma trazer índice e periodicidade de reajuste anual; isso é o “reajuste contratual”, diferente da revisão para preço de mercado do art. 19. Misturar os dois conceitos gera expectativa errada (“já reajustei pelo índice, então não cabe revisão” ou o contrário).

Art. 18: o acordo amigável (o caminho mais barato)

Antes de pensar em processo, a lei autoriza o óbvio inteligente: fixar, de comum acordo, um novo valor e, se fizer sentido, mexer na cláusula de reajuste. Isso pode acontecer antes dos três anos. Não existe obrigação de “esperar o art. 19” para conversar.

Boas práticas no acordo amigável:

Levantamento sério de anúncios e contratos comparáveis na região (mesmo padrão, área, estado de conservação).
Proposta escrita, com valor pretendido e data de início.
Aditivo assinado pelas mesmas partes do contrato (e, se houver, ciência da imobiliária/fiador conforme o caso).
Guarde o aditivo: ele passa a ser o “acordo anteriormente realizado” relevante para a contagem futura do art. 19.

Art. 19: três anos e revisão judicial

O art. 19 exige três condições na leitura combinada do texto:

Não haver acordo (o caminho do art. 18 não fechou).
Decurso de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.
Pedido de revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado — legitimados: locador ou locatário.

Dois detalhes que evitam decepção:

Os três anos contam do contrato ou do último acordo de valor — um aditivo recente “reinicia” a referência temporal do art. 19.
A meta legal é o preço de mercado, não “o valor que eu acho justo no WhatsApp”. Em juízo, isso costuma envolver prova e, com frequência, avaliação técnica — o procedimento da ação revisional está nos arts. 68 e seguintes da mesma lei, com regras próprias (incluindo possibilidade de aluguel provisório). Detalhes processuais: advogado.

Passo a passo prático (antes do fórum)

Separe o contrato e os aditivos — data de início, último acordo de valor, índice de reajuste anual.
Monte um quadro de mercado — imóveis comparáveis na mesma região, não “média nacional”.
Faça proposta escrita (art. 18) com prazo razoável de resposta.
Documente a negativa ou o silêncio — prova de que não houve acordo.
Confira se já passaram três anos do contrato ou do último acordo.
Só então avalie a ação revisional com advogado — custas, prazo, prova e impacto no relacionamento locatício.

Checklist

Contrato e aditivos em mãos.
Diferença clara entre reajuste anual (índice) e revisão de mercado (art. 19).
Tentativa documentada de acordo amigável (art. 18).
Contagem dos três anos a partir do marco correto.
Comparativos de mercado honestos (mesmo perfil de imóvel).
Orientação jurídica antes de protocolar qualquer pedido.

Erros comuns

Achar que “aluguel abaixo do mercado” permite aumento unilateral no mês seguinte, sem acordo e sem ação.
Confundir reajuste pelo índice do contrato com revisão do art. 19.
Ignorar um aditivo recente e contar três anos só da assinatura original.
Propor valor sem base em mercado comparável.
Estipular ou sugerir aluguel em moeda estrangeira / câmbio / salário mínimo (vedado pelo art. 17).
Tratar post de rede social como “prova de mercado” suficiente para tudo.

Quando procurar profissional

Procure advogado se o outro lado recusar acordo, se a diferença de mercado for relevante, se houver garantia/fiança envolvida ou se já existir discussão judicial paralela (despejo, consignação). Corretor com CRECI e imobiliária ajudam no levantamento de valores praticados — mas quem ajuíza e conduz a revisional é o advogado. Avaliador/perito entra quando o processo exige prova técnica do preço de mercado.

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Antes de decidir, pode valer ler também:

Perguntas frequentes

Só o dono pode pedir revisão? Não. O art. 19 fala em locador ou locatário.

Preciso esperar três anos para negociar? Não. O art. 18 permite novo valor de comum acordo a qualquer tempo. Os três anos são requisito da via judicial do art. 19 na falta de acordo.

Reajustei pelo IGP-M/IPCA todo ano — ainda cabe art. 19? Reajuste contratual por índice e revisão judicial para preço de mercado são figuras distintas. A contagem dos três anos olha o contrato ou o acordo anterior de valor; analise com advogado a partir dos documentos do seu caso.

Posso amarrar o aluguel ao dólar? O art. 17 veda estipulação em moeda estrangeira e vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, arts. 17, 18 e 19 — Planalto (consulta em 7/9/2026)

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