O contrato prevê IGP-M e o aluguel subiu: o que a lei permite e o que o dono não pode mudar sozinho

Se o contrato de aluguel aponta o IGP-M e o reajuste veio alto, a primeira pergunta não é “qual índice é mais justo”. É outra: o que está escrito no contrato e o que a lei realmente autoriza o locador a fazer sozinho.

Resposta objetiva: a Lei do Inquilinato deixa locador e locatário livres para combinar o valor do aluguel e o índice de correção, com vedações específicas. Ninguém pode, por conta própria, trocar IGP-M por IPCA no meio do contrato. Reajuste com intervalo menor que um ano é nulo. Se o índice contratado subiu, aplicar esse índice não vira automaticamente ilegal só porque o percentual ficou alto. Situação concreta, porém, pode exigir advogado.

O que a lei diz sobre o valor e o índice

O art. 17 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, diz que é livre a convenção do aluguel, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O parágrafo único do mesmo artigo manda que, nas locações residenciais, sejam observados os critérios de reajuste da legislação específica.

Essa legislação específica inclui a Lei nº 10.192, de 14 de fevereiro de 2001. O art. 2º admite correção ou reajuste por índices de preços em contratos com prazo igual ou superior a um ano. O § 1º desse artigo é direto: é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.

Na prática: se o contrato prevê IGP-M anual, o locador pode aplicar o IGP-M acumulado no período combinado. Não pode aplicar outro índice, nem “completar” o reajuste com um percentual extra, nem cobrar duas vezes no mesmo ano.

IGP-M e IPCA não são a mesma coisa

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é calculado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE). Segundo o IBRE, o IGP é média ponderada de três índices: IPA (60%), IPC (30%) e INCC (10%). A coleta do IGP-M vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência. Por isso o índice reage a preços no atacado, câmbio e custo da construção, não só à cesta do consumidor.

O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é produzido pelo IBGE e é o índice que o governo federal considera oficial para a inflação ao consumidor. No painel do IBGE, o IPCA de julho de 2026 ficou em 0,07% no mês e em 4,44% em 12 meses (consulta em 2 de setembro de 2026).

A FGV divulgou que o IGP-M caiu 0,22% em agosto de 2026 e acumulava alta de 2,16% em 12 meses naquela divulgação. Esses números servem para localizar o índice na data da consulta. Eles não substituem o acumulado do período do seu contrato. O reajuste do aluguel usa a variação do índice no intervalo combinado (em geral, 12 meses até o aniversário), não “a inflação do governo” nem um percentual escolhido pelo aplicativo da imobiliária.

Passo a passo na hora do reajuste

1. Abra o contrato e copie a cláusula de reajuste: índice, data de aniversário e se há carência no primeiro ano.
2. Confirme se já passou o intervalo mínimo de um ano desde o início do contrato ou desde o último reajuste.
3. Busque o acumulado do índice contratado no site de quem o calcula: FGV IBRE para IGP-M, IBGE para IPCA. Anote a data da consulta.
4. Peça por escrito o demonstrativo: valor anterior, percentual, novo valor e vencimento.
5. Se o percentual não bater com o índice oficial do período, pague o valor que você consegue conferir e conteste o excesso por escrito. Guarde recibos.
6. Se quiser trocar IGP-M por IPCA (ou o contrário), isso só vale com acordo. O art. 18 da Lei 8.245 permite às partes, de comum acordo, fixar novo valor e inserir ou modificar a cláusula de reajuste. Faça um aditivo assinado.

Checklist antes de aceitar o boleto novo

• O índice usado é o do contrato, não “o que o mercado está usando agora”.
• O intervalo é de pelo menos 12 meses.
• Não há cobrança em dólar, câmbio ou salário mínimo.
• O demonstrativo chega com o percentual e a fonte do índice.
• Condomínio, IPTU e seguro não foram misturados no reajuste do aluguel sem previsão.
• Você tem cópia do contrato e dos reajustes anteriores.

Erros comuns

• Achar que a lei obriga IGP-M ou IPCA. Não obriga. Vale o que foi convencionado, dentro das vedações do art. 17 e da periodicidade mínima da Lei 10.192.
• Trocar o índice no WhatsApp, sem aditivo. Troca unilateral não se sustenta no art. 18.
• Confundir reajuste anual com revisão de valor de mercado. A revisão judicial, se não houver acordo, está no art. 19 da Lei 8.245: após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, locador ou locatário podem pedir para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Isso é outro caminho, com prazo e, em geral, processo.
• Usar o acumulado de 12 meses “do jornal” sem conferir o mês de aniversário do contrato.
• Deixar de pagar o aluguel inteiro por discordar do reajuste. Discuta o excesso; a falta de pagamento tem consequência própria na lei.

O que evitar

Não aceite “reajuste por acordo verbal” se o valor muda de forma permanente. Não assine aditivo em branco. Não compare o IGP-M do mês isolado com o IPCA de 12 meses: são séries diferentes e janelas diferentes. Não trate este texto como parecer jurídico sobre o seu caso.

Quando procurar um profissional

Procure advogado com atuação em locação urbana se o locador aplicar índice diferente do contrato, se o reajuste vier antes de um ano, se houver ameaça de despejo ligada à discussão do valor, ou se você cogitar ação revisional. Imobiliária e contador ajudam a conferir a conta; interpretação de cláusula e litígio são com advogado.

Próximas leituras

Complementos úteis para o mesmo caso:

• O que o contrato precisa dizer sobre correção monetária
• Cláusulas de aluguel que a lei invalida
• Contrato de aluguel vencido: o que os arts. 46 e 47 dizem

Perguntas frequentes

O proprietário é obrigado a reajustar?

A lei não impõe que o locador cobre o índice máximo todo ano. Ele pode reajustar pelo índice contratado, reajustar menos ou não reajustar, se assim quiser. O que ele não pode é reajustar por regra que o contrato e a lei não autorizam.

E se o contrato não cita índice nenhum?

Aí não existe um “índice padrão da lei” chamado IGP-M. Sem cláusula, o caminho é negociar (art. 18) ou, preenchidos os requisitos, discutir revisão ao preço de mercado (art. 19).

Posso recusar o IGP-M porque o IPCA está menor?

Recusar o índice contratado, sozinho, não troca a cláusula. Dá para negociar aditivo. Sem acordo, o que vale é o contrato, observadas as nulidades legais.

Reajuste alto é abuso?

Percentual alto, por si, não prova ilegalidade se corresponder ao índice e ao período combinados. Abuso ou cláusula nula dependem do caso concreto (periodicidade, indexador vedado, valor cobrado acima do índice). Isso pede análise profissional.

Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 17, 18 e 19 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm
• Lei nº 10.192/2001, art. 2º, § 1º — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10192.htm
• IBGE, “Inflação” (IPCA) — https://www.ibge.gov.br/explica/inflacao.php
• FGV IBRE, IGP — https://portalibre.fgv.br/igp
• FGV, “IGP-M: 2026” (divulgação de agosto de 2026) — https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-2026

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026. Não substitui consulta a advogado.

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