Escritura, ITBI e registro: a ordem das etapas na compra de imóvel e o que conferir em cada uma

Comprar um imóvel envolve pelo menos três lugares diferentes: o tabelionato de notas, a prefeitura e o cartório de registro de imóveis. Cada um cuida de uma parte, e a ordem importa. Quem pula uma etapa ou deixa a última para depois corre o risco de ter pago tudo e continuar, perante a lei, sem ser dono. Este guia organiza a sequência e mostra o que conferir em cada ponto.

A regra que explica toda a sequência

O Código Civil é direto no art. 1.245: a propriedade se transfere entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o registro não acontece, o vendedor continua sendo tratado como dono (§ 1º). A escritura é o título; o registro é o que muda a titularidade na matrícula. Já o art. 108 exige escritura pública para negócios com imóveis de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo do país, salvo quando a lei dispensa, como nos contratos de financiamento do SFH e da alienação fiduciária, que têm força de escritura.

Com essas duas regras em mente, a ordem fica lógica: primeiro se prepara e se formaliza o negócio, depois se paga o imposto, e por fim se registra.

Etapa 1: antes de qualquer sinal

Esta é a fase em que se descobre problema sem prejuízo. O que costuma ser pedido:

• Certidão de matrícula atualizada, com negativa de ônus e ações reais, emitida pelo cartório de registro da região do imóvel. É nela que você vê quem é o dono, se há hipoteca, penhora, usufruto ou indisponibilidade. Explicamos a leitura em como ler a matrícula do imóvel.
• Certidões do vendedor: distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas, protestos. Servem para avaliar risco de a venda ser questionada por credores.
• Situação na prefeitura: débitos de IPTU e o cadastro do imóvel. Diferença grande entre a área cadastrada e a construída pode indicar obra sem regularização.
• Condomínio: declaração de quitação das taxas, porque a dívida condominial acompanha o imóvel.

Nossa lista de visita em 18 pontos para imóvel usado ajuda a organizar essa coleta.

Etapa 2: o contrato preliminar (quando existe)

Muitas compras começam com um compromisso ou promessa de compra e venda, com sinal e condições. Ele define preço, forma de pagamento, prazo para a escritura e o que acontece se alguém desistir. Não transfere a propriedade, mas pode ser registrado na matrícula para dar mais segurança ao comprador. Detalhamos esse documento em compromisso de compra e venda.

Etapa 3: guia do ITBI na prefeitura

O ITBI é municipal (Constituição, art. 156, II) e o Código Tributário Nacional define o fato gerador no art. 35: a transmissão onerosa da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis. Em geral, o comprador é quem paga, conforme a lei de cada município (art. 42 do CTN permite que a lei escolha qualquer das partes).

Na prática, a guia costuma ser emitida antes da escritura. O motivo está na Lei nº 7.433/1985: o art. 1º, § 2º, manda o tabelião consignar na escritura a apresentação do comprovante de pagamento do imposto de transmissão. Por isso muitos cartórios pedem o ITBI pago para lavrar o ato.

Há um descompasso conhecido aqui. A jurisprudência dos tribunais superiores entende que o fato gerador só ocorre com o registro. O STF chegou a fixar essa tese no Tema 1.124, em 2021, mas depois admitiu rediscutir o alcance dela, especialmente para cessão de direitos, e o assunto não tem desfecho definitivo. A Lei Complementar nº 227/2026 atualizou as regras do ITBI no CTN; o dispositivo que autorizaria os municípios a oferecer pagamento antecipado opcional, na lavratura do contrato ou da escritura, foi vetado. Resultado: a prática local continua mandando, e vale perguntar ao tabelionato e à prefeitura qual é a exigência na sua cidade antes de agendar a assinatura.

Base de cálculo. A mesma LC 227/2026 incluiu no art. 38 do CTN que o valor venal é o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar. O contribuinte pode contestar a estimativa por avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei municipal. Se a prefeitura atribuir valor muito acima do preço real, peça o critério por escrito e informe-se sobre esse procedimento.

Etapa 4: a escritura no tabelionato

Com o ITBI resolvido e as certidões em mãos, o tabelião lavra a escritura. Você pode escolher o tabelionato. Antes de assinar, leia a minuta com calma e confira:

1. nomes, documentos e estado civil de todos, inclusive cônjuges que precisam assinar;
2. número da matrícula e cartório de registro corretos;
3. preço e forma de pagamento iguais ao combinado;
4. menção às certidões apresentadas e ao ITBI pago;
5. cláusulas sobre entrega das chaves e débitos anteriores.

Quando há financiamento bancário, o próprio contrato do banco substitui a escritura, e o roteiro de registro é semelhante.

Etapa 5: o registro na matrícula

É a etapa que transforma o comprador em dono. A escritura é levada ao cartório de registro de imóveis da situação do bem, que faz a prenotação e analisa o título. Pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, art. 188), o cartório tem 10 dias para registrar ou emitir nota devolutiva com exigências, e 5 dias para escrituras simples sem cláusulas especiais, quando não há pendência de custas.

Se vier uma nota devolutiva, atenção ao prazo: pelo art. 205, a prenotação perde efeito se o interessado não atender às exigências em 20 dias. A prenotação garante a prioridade do título (art. 186) frente a outros que cheguem depois, como uma penhora contra o vendedor. Deixar a escritura na gaveta abre justamente essa brecha.

Ao final, peça a certidão da matrícula já com o registro em seu nome. Por que o recibo e a escritura não bastam está explicado em escritura, ITBI e matrícula: quem é o dono.

Linha do tempo resumida

Onde a compra costuma travar

• Vendedor casado sem a assinatura do cônjuge, quando o regime de bens exige.
• Imóvel com construção não averbada: o registro da venda pode sair, mas a área construída não aparece na matrícula, o que complica financiamento e revenda.
• Espólio vendendo sem inventário concluído ou sem autorização judicial.
• Divergência de descrição entre escritura e matrícula.
• Dívidas de IPTU ou condomínio descobertas depois da compra.

Quem pode ajudar

O tabelionato de notas orienta sobre documentos e custos da escritura, e o registro de imóveis responde sobre exigências do registro. Em compras com espólio, penhora, construção irregular ou valores altos, um advogado especializado em direito imobiliário pode revisar certidões e contratos antes do sinal. O que está aqui é um roteiro geral; o seu negócio pode ter particularidades que só a análise dos documentos revela.

Fontes

• Código Civil, arts. 108 e 1.245 – Planalto
• Código Tributário Nacional, arts. 35, 38 e 42, com redação da LC 227/2026 – Planalto
• Lei nº 7.433/1985, art. 1º, § 2º – Planalto
• Lei nº 6.015/1973, arts. 186, 188 e 205 – Planalto
• Constituição Federal, art. 156, II – Planalto

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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