Paguei, tenho escritura e ITBI: por que o cartório ainda diz que eu não sou dono?

Você pagou o preço, lavrou escritura no tabelionato e quitou o ITBI na prefeitura. No cartório de registro de imóveis, alguém diz que o imóvel ainda não está no seu nome. A frase parece absurda. No Código Civil, ela é o ponto de partida.

Resposta objetiva: entre vivos, a propriedade do imóvel se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não acontece, o Código Civil considera o alienante (quem vendeu) ainda dono. Escritura pública prova o negócio com fé pública. ITBI é imposto municipal sobre a transmissão. Matrícula é a ficha do imóvel no registro. São quatro peças diferentes. Sem o registro, você tem título; ainda não tem a propriedade registral.

Este texto é para quem já está nesse ponto: negócio fechado, escritura assinada, imposto pago e matrícula ainda no nome do vendedor. Se você ainda não assinou nada e quer a sequência completa da compra, veja a ordem certa: escritura, ITBI e registro.

Escritura, registro, ITBI e matrícula não são sinônimos

O art. 215 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) diz que a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública e faz prova plena. O art. 108, salvo lei em contrário, torna a escritura pública essencial à validade dos negócios que visem constituir, transferir, modificar ou renunciar direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

O art. 1.227 é direto: os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos títulos, com remissão aos arts. 1.245 a 1.247, salvo os casos expressos no próprio Código.

O art. 1.245 completa o raciocínio: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O § 1º diz que, enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. O art. 1.246 trata da eficácia do registro desde a prenotação no protocolo. O art. 1.247 permite reclamar retificação ou anulação se o teor do registro não exprimir a verdade.

ITBI é outra camada. O art. 156, II, da Constituição Federal compete aos Municípios instituir imposto sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia), bem como cessão de direitos à aquisição. Alíquota, base de cálculo, prazo e se o fato gerador se dá na escritura ou no registro variam por lei municipal. Não use um percentual “médio do Brasil”. Consulte a prefeitura da cidade do imóvel.

A matrícula é o assento individual do imóvel no cartório de registro: o histórico de donos, ônus, penhoras e averbações. O CNJ descreve o SREI (Provimento nº 47/2015) com visualização eletrônica da matrícula, pedido de certidão e pesquisa de bens por CPF ou CNPJ, por centrais estaduais.

Já tenho escritura e ITBI pago: como levar o título ao registro

1. Peça uma certidão atualizada da matrícula antes de protocolar e veja se surgiu algo depois da escritura, como penhora, indisponibilidade ou outro negócio. Enquanto o título não é registrado, o art. 1.245, § 1º, mantém o vendedor como dono perante terceiros; é por isso que um ônus novo pode aparecer no meio do caminho.
2. Compare escritura, guia do ITBI e matrícula: mesma descrição do imóvel, mesmos nomes, estado civil e documentos das partes. Divergência entre esses papéis costuma virar exigência do cartório.
3. Protocole o título no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem. Pela Lei nº 6.015/1973, o número de ordem no protocolo determina a prioridade do título (arts. 182 e 186), e o art. 1.246 do Código Civil liga a eficácia do registro ao momento da prenotação.
4. Acompanhe o prazo legal. O art. 188 da Lei nº 6.015/1973 prevê registro ou nota devolutiva em até 10 dias do protocolo; para escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigências e com emolumentos pagos, o prazo é de 5 dias.
5. Se vier nota devolutiva, responda logo. O art. 198 manda o oficial indicar as exigências por escrito e de uma só vez. O art. 205 faz cessar os efeitos da prenotação se, em 20 dias, o título não for registrado por omissão do interessado em atender às exigências. Se você não concordar com uma exigência, o mesmo art. 198 permite pedir que o título e a declaração de dúvida sigam ao juízo competente.
6. Registrado o título, peça certidão da matrícula com o seu nome e guarde junto da escritura e da guia do ITBI.

Checklist de quem já pagou e ainda não registrou

• Tenho certidão da matrícula emitida depois da escritura, do endereço certo, com ônus lidos por inteiro.
• Quem assinou como vendedor era o dono registral (ou tinha procuração bastante).
• ITBI foi pago na prefeitura do imóvel, não “no cartório do outro município”.
• A escritura (ou o título equivalente) descreve o mesmo imóvel da matrícula.
• O título já foi protocolado no registro de imóveis e guardei o comprovante com o número de ordem. Recibo de pagamento ao vendedor não substitui o registro.
• Você conferiu o custo de cartório na tabela de emolumentos do seu estado, sem usar percentual “nacional”.

Erros comuns

• Guardar a escritura em casa e achar que já é dono. O § 1º do art. 1.245 é o contrário disso.
• Pagar ITBI e parar. Imposto municipal não registra o imóvel.
• Confundir tabelionato de notas (escritura) com cartório de registro de imóveis (matrícula e propriedade).
• Aceitar “depois a gente registra” em negócio à vista, sem prazo e sem depósito em conta vinculada.
• Usar uma alíquota de ITBI de outra cidade como se fosse lei federal.
• Deixar a nota devolutiva sem resposta até a prenotação perder efeito (art. 205 da Lei nº 6.015/1973).

O que evitar

Evite publicar neste blog (e na sua cabeça) que “quem não registra não é dono” como ditado popular sem o artigo. O texto legal é o art. 1.245, § 1º: o alienante continua havido como dono até o registro. Evite também copiar “5% a 7% de custos” de blog: emolumentos, ITBI e honorários não são uma alíquota única da União.

Quando procurar um profissional

Tabelião explica a escritura. Oficial de registro explica a prenotação e a matrícula. Contador ou a Fazenda municipal explicam o ITBI local. Advogado entra se a matrícula tiver ônus, se o vendedor não for o dono registral, se o registro for recusado ou se você já pagou e o título não entra. Corretor não substitui o registro.

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Antes de decidir, pode valer ler também:

• Como ler a matrícula do imóvel
• O que conferir no compromisso de compra e venda

Perguntas frequentes

A escritura já me torna dono?

Não, no fluxo entre vivos do art. 1.245. A escritura (art. 215) prova o negócio. A propriedade se transfere com o registro do título.

Onde tiro a matrícula?

No Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição ou pelas centrais do SREI, conforme o estado. O CNJ lista certidão e visualização eletrônica como serviços da ferramenta.

ITBI incide sobre o valor da escritura ou sobre o venal?

A Constituição define o imposto e a competência municipal (art. 156, II). A base de cálculo é lei do município. Confirme na Secretaria da Fazenda da cidade do imóvel.

Imóvel financiado precisa de escritura?

O art. 108 exige escritura acima de trinta salários mínimos, “não dispondo a lei em contrário”. Financiamento imobiliário costuma usar título próprio registrado no CRI. A regra do seu contrato é a do banco e a lei especial aplicável. Não misture com o caso de compra à vista sem registro.

Fontes consultadas

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 215, 1.227, 1.245, 1.246 e 1.247 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
• Constituição Federal, art. 156, II (ITBI) — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm
• Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 182, 186, 188, 198 e 205 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
• CNJ, SREI (Provimento nº 47/2015) — https://www.cnj.jus.br/sistemas/srei-2/

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026. Não substitui consulta a tabelião, oficial de registro, Fazenda municipal ou advogado. ITBI é regra local.

Para quem vai vender com corretor depois de regularizar o registro: o ImovFlow cadastra o imóvel com fotos e gera QR para a placa que abre o WhatsApp. Perfil no Instagram: @imovfloww.