Deveres do locatário no art. 23 da Lei 8.245: os 12 incisos explicados com exemplos do dia a dia

Quem assina um contrato de aluguel costuma ler com atenção o valor, o índice de reajuste e a multa. O resto parece letra miúda. Só que boa parte das brigas entre inquilino e dono nasce justamente das obrigações do dia a dia: quem conserta o quê, quando avisar, o que dá para mudar no apartamento, quem paga a taxa extra do condomínio. A Lei nº 8.245/1991 organiza isso em um único artigo, o 23, com doze incisos. Entender cada um evita surpresa na vistoria de saída e em cobranças que aparecem meses depois.

Por que o art. 23 vale mesmo que o contrato não fale nada

As obrigações do art. 23 existem por força da lei. Se o contrato for curto, genérico ou até verbal, elas continuam valendo. O contrato pode detalhar, por exemplo, indicando a conta bancária para o depósito ou o dia do vencimento, mas não pode esvaziar o que a lei garante ao locatário. O art. 45 considera nulas as cláusulas que tentam driblar os objetivos da lei. Na prática, a leitura certa é: primeiro a Lei 8.245, depois o contrato, depois a convenção e o regimento do condomínio, se houver.

O Código Civil também tem uma lista curta de deveres de quem aluga coisa (art. 569), mas para imóvel urbano a regra especial é a Lei do Inquilinato. Quando as duas conversam, prevalece o texto específico.

Pagamento e encargos (incisos I, VIII, XI e XII)

Inciso I – pagar em dia. O aluguel e os encargos que a lei ou o contrato autorizam devem ser pagos no prazo combinado. Se o contrato não fixar data, a lei dá até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. O local de pagamento é o próprio imóvel, a menos que o contrato indique outro, o que hoje quase sempre significa boleto, Pix ou depósito. Guarde os comprovantes e peça recibo discriminado: é direito do inquilino e aparece em outro artigo nosso sobre o art. 22, VI.

Inciso VIII – contas de consumo. Telefone, energia, gás, água e esgoto do período em que você ocupa o imóvel são seus. Um cuidado prático: faça a leitura dos medidores no dia da entrega das chaves e fotografe. Isso resolve a dúvida sobre de quem é o consumo na primeira fatura.

Inciso XI – prêmio do seguro-fiança. Quando a garantia escolhida é o seguro de fiança locatícia, quem paga o prêmio é o locatário. Vale pedir a apólice e ler o que ela cobre.

Inciso XII – despesas ordinárias de condomínio. O § 1º do art. 23 lista o que entra: salários e encargos dos funcionários, água e luz das áreas comuns, limpeza, pequenos reparos, manutenção de elevador e porteiro eletrônico, entre outros. Obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva ficam com o proprietário (art. 22, X). A divisão completa está explicada no nosso guia sobre condomínio ordinário e extraordinário. O inquilino tem direito de exigir a comprovação dessas despesas (§ 2º).

Uso e conservação (incisos II, III e V)

Inciso II – usar para o fim combinado. Imóvel alugado como residência não vira depósito de mercadorias nem escritório com atendimento ao público sem acordo. A lei também pede que você trate o imóvel “com o mesmo cuidado como se fosse seu”. É a base para cobrar, por exemplo, danos causados por falta de limpeza de ralos ou por infiltração que você viu e ignorou.

Inciso III – devolver no estado em que recebeu. O desgaste natural do uso não é culpa de ninguém: piso que perdeu o brilho, pintura desbotada pelo sol, dobradiça frouxa depois de anos. Já furos em excesso, portas quebradas e manchas de gordura na parede são outra conversa. É por isso que o laudo de vistoria de entrada, com fotos datadas, vale tanto. Detalhamos o tema em vistoria de saída, caução, pintura e furos.

Inciso V – reparar o que você ou os seus estragaram. Danos causados pelo locatário, pelos dependentes, familiares, visitas ou prestadores contratados por ele devem ser reparados de imediato. Exemplo: o técnico que você chamou para instalar a máquina de lavar quebrou o registro. O conserto é seu, e depois você acerta com o técnico.

Comunicação e acesso (incisos IV, VII e IX)

Inciso IV – avisar defeitos logo. Se aparece um problema cujo reparo cabe ao dono (vazamento dentro da parede, disjuntor geral danificado, telhado com goteira), o inquilino deve avisar imediatamente. A demora pode agravar o estrago, e o dono pode alegar que o dano cresceu por falta de aviso. O mesmo vale para “turbações de terceiros”, como alguém que se diz dono e aparece para ocupar uma parte do imóvel.

Um jeito simples de cumprir esse inciso:

1. Fotografe ou filme o defeito, com data.
2. Mande mensagem escrita ao locador ou à imobiliária descrevendo o problema.
3. Guarde a resposta. Se não houver retorno em poucos dias, reenvie por e-mail.
4. Se houver risco (água perto da fiação, cheiro de gás), trate como emergência e acione o serviço adequado antes de esperar resposta.

Inciso VII – repassar documentos. Carnê de IPTU, boletos do condomínio, notificações da prefeitura ou multas que cheguem no endereço precisam ser entregues ao locador, mesmo que estejam em nome do inquilino. Segurar papel pode gerar juros que depois viram discussão.

Inciso IX – permitir vistoria. O proprietário pode vistoriar o imóvel, mas com dia e hora combinados antes. Se o imóvel estiver à venda, o inquilino também deve permitir visitas de interessados, nos termos do art. 27. Ninguém pode entrar sem acordo prévio.

Mudanças no imóvel e regras do prédio (incisos VI e X)

Inciso VI – nada de alterar a forma sem autorização escrita. Derrubar parede, fechar varanda, trocar piso ou mudar a fachada exige consentimento prévio e por escrito do locador. Pintar de outra cor, pendurar prateleiras e instalar suporte de TV costumam ser tolerados, mas o risco de ter de desfazer na saída é seu. Se a obra agregar valor, a indenização depende do tipo de benfeitoria e do que o contrato diz. Explicamos essa diferença em benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

Inciso X – cumprir a convenção e o regimento. Horário de mudança, uso do salão de festas, regras sobre obras e barulho: o inquilino está sujeito às mesmas normas internas que o condômino. Peça cópia da convenção e do regimento antes de mudar. Regras sobre animais também passam por aqui, com limites; veja animais de estimação no aluguel.

O que o contrato pode acrescentar e o que não pode

O contrato pode detalhar a forma de pagamento, exigir que o inquilino contrate seguro contra incêndio (quando assim combinado) ou pedir aviso prévio para visitas. O que não pode é transferir ao locatário obrigações que a lei reserva ao dono, como as despesas extraordinárias de condomínio ou os defeitos anteriores à locação. Também não vale cláusula que proíba a prorrogação prevista no art. 47 ou que imponha pagamento para exercer um direito garantido pela lei.

Três exemplos que merecem desconfiança:

• “O locatário arcará com todas as despesas do condomínio, ordinárias e extraordinárias.” Conflita com o art. 22, X.
• “O locatário renuncia ao direito de exigir recibo.” Conflita com o art. 22, VI.
• “Qualquer reparo, de qualquer natureza, é de responsabilidade do locatário.” Vício anterior à locação é do locador (art. 22, IV).

Quando o descumprimento vira problema sério

Deixar de pagar pode levar à ação de despejo por falta de pagamento, com possibilidade de purgar a mora nos termos do art. 62. Descumprir outras obrigações do art. 23 de forma grave pode justificar o fim do contrato por infração contratual ou legal (art. 9º, II). Na maioria dos casos, porém, o conflito termina em desconto da caução ou em cobrança de reparo na saída. Por isso, documentação vale mais do que discussão: fotos, mensagens, recibos e laudo de vistoria.

Quando procurar ajuda profissional

Um advogado ou a Defensoria Pública fazem sentido quando o dono cobra algo que parece ser dele, quando o contrato tem cláusulas duvidosas antes de assinar, quando chega notificação de despejo ou quando o valor retido na caução é alto. Para defeitos técnicos, o caminho é um profissional da área, com orçamento por escrito.

As informações acima resumem a lei e não analisam o seu contrato; em caso de dúvida concreta, vale conversar com um advogado.

Fontes

• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 9º, 22, 23, 27, 45, 47 e 62 – Planalto, texto compilado
• Código Civil, art. 569 – Planalto, Lei nº 10.406/2002

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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