Casa e moradia Gianpaolo Matos 9 de setembro de 2026 0 Comentários

Vistoria de saída: a imobiliária pode descontar pintura e furos da caução?

Na hora de devolver as chaves, a imobiliária aponta furos de quadro, pintura gasta e “desgaste” na vistoria de saída. A pergunta que importa não é se a parede está perfeita. É outra: o que a Lei do Inquilinato realmente autoriza descontar da caução — e o que é uso normal do imóvel.

Resposta objetiva: o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991). O locador, se o locatário pedir, deve entregar descrição minuciosa do estado do imóvel na entrada, com os defeitos (art. 22, V). A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e vai para caderneta de poupança, com as vantagens revertidas ao locatário no levantamento (art. 38, § 2º). A lei não fixa um prazo de “30 dias” para devolver a caução. Pintura velha, por si, não vira débito automático. Caso concreto pede advogado.

O que a lei pede na entrada e na saída

O art. 22, I, obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. O inciso IV faz o locador responder por vícios ou defeitos anteriores à locação. O inciso V é o ponto da vistoria de entrada: fornecer, se o locatário solicitar, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos.

Na saída, o art. 23, III, manda o locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, “salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. O inciso V do mesmo artigo manda reparar, de imediato, danos provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. O inciso VI veda modificar a forma interna ou externa sem consentimento prévio e por escrito do locador.

Sem vistoria de entrada, a discussão sobre “como estava” fica mais difícil para os dois lados. A lei não diz que a ausência de vistoria cancela a caução. Diz que a descrição minuciosa é dever do locador quando o locatário pede.

Caução: teto, poupança e uma só garantia

O art. 37 lista as garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo. O parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. Exigir caução e seguro juntos é o tipo de prática que o art. 43, II, trata como contravenção penal (exigir mais de uma garantia).

O art. 38, § 2º, é específico para caução em dinheiro: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel; deve ser depositada em caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público; no levantamento, as vantagens da poupança revertem ao locatário.

A SUSEP, em FAQ sobre seguro-fiança locatícia, descreve esse seguro como acessório ao contrato de locação, com vigência igual à do contrato, prêmio pago pelo locatário (garantido) e destinação de indenizar o locador (segurado). Prêmio de seguro não é depósito a ser “devolvido” como caução, salvo a restituição proporcional se o contrato de locação termina antecipadamente e a apólice é cancelada, nas condições que a SUSEP descreve — e ainda assim não se confunde com a poupança do art. 38.

Passo a passo na vistoria de saída

Reúna a vistoria de entrada (fotos, laudo, descrição do art. 22, V) e o contrato, inclusive a cláusula de garantia.
Peça a vistoria de saída por escrito, com data, e compare item a item com a entrada. Fotografe o mesmo ângulo.
Separe o que é uso normal (pintura desbotada pelo tempo, marcas leves de móveis) do que é dano (parede furada sem acordo, porta quebrada, infiltração causada por você).
Não aceite desconto de pintura da fachada ou de área comum como se fosse seu: o art. 22, parágrafo único, “b”, trata pintura de fachadas como despesa extraordinária de condomínio, a cargo do locador, salvo o que a lei já distribui.
Confira se a caução está em poupança e peça o comprovante do saldo. O art. 38, § 2º, fala em levantamento da soma com as vantagens da caderneta.
Se discordar do desconto, pague o incontroversamente devido (se houver) e conteste o restante por escrito. Guarde laudos. Juizado Especial é caminho frequente, mas não é o único.

Checklist do que a lei não transforma em regra de blog

Não há, na Lei 8.245, o prazo de 30 dias para devolver caução. Sites repetem isso como se fosse artigo. Não é.
Não há tabela legal “pintura a cada três anos”. Uso normal versus dano é fato, não fórmula.
Furo de quadro: o art. 23, VI, pede consentimento escrito para modificar a forma. Sem autorização, a discussão é de dano e de reparo, não de “sempre pode” nem de “nunca pode”.
IPTU só é do locatário se o contrato dispuser (art. 22, VIII). Não misture IPTU com caução sem cláusula.
Mofo: vício anterior (art. 22, IV) é do locador; falta de ventilação e uso (art. 23, II e III) pode ser do locatário. Cada caso é evidência, não slogan.

Erros comuns

Devolver as chaves sem laudo de saída e depois discutir foto de WhatsApp.
Achar que caução é “multa” do locador. Caução é garantia; multa de rescisão antecipada está no art. 4º, outro instituto.
Aceitar duas garantias no mesmo contrato. O art. 37, parágrafo único, é nulo; o art. 43, II, é contravenção.
Pedir a caução em espécie “na mão do proprietário”, fora de poupança.
Confundir seguro-fiança (prêmio, apólice, SUSEP) com caução (depósito, poupança, art. 38).

O que evitar

Evite furar parede, pintar de outra cor ou trocar piso sem papel. Evite assinar vistoria de saída com pressa, no corredor, sem conferir a de entrada. Evite tratar este artigo como sentença sobre o seu laudo.

Quando procurar um profissional

Advogado, se a imobiliária reter a caução inteira sem demonstrar dano além do uso normal, se não houver vistoria de entrada e o desconto for alto, ou se tiverem cobrado duas garantias. Contador ajuda a conferir a poupança. O CRECI atua sobre o corretor, não substitui o juiz na caução.

Perguntas frequentes

Qual o prazo legal para devolver a caução?

A Lei 8.245 não grava 30 dias. O que existe é a caução em poupança e o levantamento da soma com as vantagens, no art. 38, § 2º. Prazo de praxe não vira artigo.

Pintura desgastada pode sair da caução?

Só se não for deterioração de uso normal (art. 23, III) e se o estado de entrada (art. 22, V) mostrar que a pintura não estava assim. Sem isso, desconto linear de “repintar tudo” é discussão, não regra.

E se não teve vistoria de entrada?

O locador tinha de fornecer a descrição se você pediu (art. 22, V). Sem documento, a prova do estado inicial fica mais frágil para quem cobra o dano. Não conclua sozinho quem ganha: é caso a caso.

Posso ir ao Juizado?

Muita gente usa o Juizado Especial Cível para valores da caução. Competência e teto dependem da lei processual e do valor. Advogado ou o próprio juizado da comarca orientam o rito.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, arts. 4º, 22, 23, 37, 38 e 43 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm
SUSEP, FAQ Seguro Fiança Locatícia — https://www.gov.br/susep/pt-br/copy_of_planos-e-produtos/seguros/seguro-fianca-locaticia

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026. Não substitui análise de advogado sobre o seu laudo e o seu contrato.

Para quem vai anunciar o imóvel depois da devolução das chaves: o corretor pode usar o ImovFlow, que atende pelo WhatsApp quem aponta o celular para o QR da placa. Instagram: @imovfloww.

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