Vida no Brasil Gianpaolo Matos 3 de setembro de 2026 0 Comentários

Documentos para alugar: checklist do locatário sem cair em exigência ilegal

A imobiliária manda uma lista: RG, CPF, holerite, imposto de renda, fiador com imóvel, “nada consta” de tudo e uma taxa de análise. Outro anúncio pede só selfie e Pix de reserva. Os dois extremos erram o mesmo ponto: a Lei do Inquilinato não publica um checklist único e oficial de documentos do locatário. Existem deveres, vedações e uma prática de mercado. Misturar as três coisas vira exigência ilegal ou golpe.

Resposta objetiva: a Lei nº 8.245/1991 regula o contrato, as garantias (art. 37: uma modalidade), a proibição de aluguel antecipado fora das exceções (art. 20) e as contravenções do art. 43 (valor extra, duas garantias, antecipação indevida). O art. 22, VII, põe no locador as taxas de administração e de intermediação, nelas incluídas as despesas para aferir a idoneidade do pretendente ou do fiador. Não há artigo que autorize “taxa de análise” cobrada do candidato como pedágio para ver o imóvel. Documentos de identificação e prova de renda são prática corrente para essa aferição — não uma lista federal numerada.

O que a lei realmente amarra (e o que ela não lista)

Quem aluga precisa ser identificável no contrato: nome, qualificação, objeto, aluguel, prazo. Isso não está num “anexo de documentos obrigatórios da União”. Está na lógica de qualquer contrato e no art. 2º (solidariedade se houver mais de um locatário, salvo estipulação em contrário). O locador pode recusar candidato: a lei não cria direito subjetivo a “ser aceito” em qualquer anúncio. O que ela veda é cobrar o que o art. 43 chama de contravenção e acumular garantias nulas (art. 37, parágrafo único).

O art. 22, VII, é o trecho mais ignorado nas listas de WhatsApp: o locador paga as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador. Consulta cadastral, taxa de “análise de ficha” e afins, quando são custo dessa aferição, não se transformam automaticamente em boleto contra quem ainda nem assinou. Se a imobiliária cobra do candidato um valor “para analisar”, peça o fundamento no contrato que ainda não existe — e leia o art. 22, VII, com advogado se o valor for condição para visitar.

Garantia é capítulo próprio. O art. 37 admite caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo — uma delas no mesmo contrato. O art. 43, II, trata como contravenção exigir mais de uma. Pedir fiador e caução em dinheiro, ou seguro e fiador, é o tipo de lista que parece “completa” e esbarra na lei. Caução em dinheiro, se for a modalidade, tem teto de três meses em poupança (art. 38, § 2º). Seguro-fiança é produto; o art. 23, XI, põe o prêmio no locatário quando essa for a garantia. Não é “documento extra”: é a apólice da modalidade escolhida.

Aluguel antecipado: o art. 20 veda, salvo locação sem garantia (art. 42) e temporada (art. 49). O art. 43, III, criminaliza na forma de contravenção a cobrança antecipada fora dessas hipóteses. “Sinal para não perder o apê” antes de contrato, visita e identificação do locador não está nesse desenho. Já tratamos golpe de Pix e CRECI em outros textos; aqui o recorte é a ficha do locatário.

O que costuma ser pedido na prática (sem virar lei)

Imobiliárias e locadores, para a aferição de idoneidade que o art. 22, VII, menciona, costumam pedir, em combinação variável:

documento de identidade (RG, CIN ou passaporte) e CPF de quem vai assinar;
comprovante de renda (holerite, declaração, extrato de benefício) compatível com o aluguel pedido — o percentual “de três aluguéis de renda” não está na Lei 8.245; é filtro privado, negociável, não artigo;
comprovante de residência atual, para contato e histórico, não como prova de propriedade;
se a garantia for fiança: os mesmos dados do fiador, e, se casado, atenção à outorga que o contrato e o Código Civil exigem no caso concreto (quem confere o regime é o tabelião ou o advogado, a partir do estado civil);
se for seguro-fiança: a proposta e a apólice da seguradora, não uma segunda caução em paralelo.

Não existe, nesta lei, obrigação de entregar certidão criminal, exame médico, comprovante de religião ou “carta de três vizinhos”. Exigência discriminatória ou alheia à idoneidade locatícia pode ser questionada no caso concreto (CDC, legislação antidiscriminação, art. 45 da Lei 8.245 sobre cláusulas que elidem a lei). Não existe “lista oficial Brasil” de documentos para alugar.

Cópia de matrícula do imóvel alugado é diligência do candidato contra falso dono (artigo seguinte desta série), não um “documento que o inquilino deve produzir”. Quem tem de demonstrar legitimidade para locar é quem se apresenta como locador ou procurador.

Passo a passo da ficha sem pagar pedágio ilegal

Peça o contrato-modelo e a modalidade de garantia antes de enviar IR completo e extrato de ano. Uma garantia, art. 37.
Confira se há cobrança de taxa de análise. Cruze com o art. 22, VII (despesa de idoneidade a cargo do locador).
Não pague sinal, primeiro aluguel nem “reserva” para chave Pix de terceiro sem visita, sem locador identificado e sem recibo. O art. 22, VI, manda recibo discriminado das importâncias pagas, vedada quitação genérica — isso vale quando já há locação; antes disso, ainda mais motivo para não transferir no escuro.
Entregue cópia, não o original do RG, salvo exigência cartorária específica que o profissional explique.
Guarde o protocolo do que enviou. Recusar imóvel porque a renda não cabe é decisão do locador; recusar porque você não pagou duas garantias é outro assunto (arts. 37 e 43).

Checklist

Uma garantia só (art. 37). Sem “fiador + caução + seguro” no mesmo contrato.
Sem aluguel antecipado, salvo art. 42 ou temporada (arts. 20 e 49).
Taxa de análise: ler art. 22, VII, antes de pagar.
Identidade e renda: prática de idoneidade, não lista federal secreta.
Percentual de renda e “nada consta universal”: filtro privado, não artigo da 8.245.

Erros comuns

Enviar pacote fiscal completo por aplicativo a anúncio sem CRECI conferido e sem locador na matrícula — o recorte CRECI e o recorte Pix estão em outros posts; aqui: a ficha não substitui saber quem é o dono.
Aceitar duas garantias “porque o apê é disputado”.
Pagar taxa de ficha para “entrar na fila” sem recibo e sem contrato.
Achar que a lei obriga holerite de três vezes o aluguel. Não obriga.
Usar este texto para montar dossiê falso. Fraude é crime; o blog não ensina.

Quando procurar um profissional

Advogado, se exigiram duas garantias, taxa de análise como pedágio, aluguel antecipado fora dos arts. 20/42/49, ou cláusula que pareça nula (art. 45). Corretor com CRECI organiza a intermediação; o conselho não valida ficha ilegal. Procon e juizado entram no caso concreto de cobrança indevida.

Outros textos úteis

Antes de decidir, pode valer ler também:

Perguntas frequentes

Qual a lista oficial de documentos para alugar?

Não há lista única na Lei 8.245. Há vedações (arts. 20, 37, 43) e o dever do locador de custear a aferição de idoneidade (art. 22, VII). O restante é prática e contrato.

Posso recusar enviar holerite?

Pode recusar; o locador pode recusar você. Renda não é artigo, é critério privado de idoneidade. O que não pode é transformar a recíproca em duas garantias ou em taxa ilegal.

Taxa de análise é legal?

O art. 22, VII, coloca no locador as despesas de intermediação e de aferição de idoneidade. Cobrança do candidato merece leitura jurídica do caso; não aceite como “sempre foi assim” sem olhar o artigo.

Fiador precisa de quais papéis?

Os necessários à fiança escolhida como única garantia (art. 37, II). Não some caução em dinheiro no mesmo contrato. Detalhe de outorga de cônjuge é caso a caso.

Preciso de certidão de nada consta criminal?

A Lei 8.245 não a impõe. Exigência extra deve caber na idoneidade sem virar discriminação ilícita. Advogado avalia o excesso.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, arts. 20, 22, 23, 37, 38, 42, 43, 45 e 49 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026. Não é lista oficial da União, não ensina a fraudar ficha e não substitui advogado no seu contrato.

Para corretores que atendem candidatos a locação: com o ImovFlow, as dúvidas comuns sobre o imóvel são respondidas no WhatsApp a partir do QR da placa, e os interessados ficam num painel. No Instagram: @imovfloww.