Fiador quer sair do contrato: o que a Lei 8.245 permite e o prazo de 30 dias

O fiador manda um áudio: “não quero mais, me tira do contrato”. A imobiliária responde que a fiança “vale até a entrega das chaves”. Os dois podem estar lendo artigos diferentes da mesma lei. A Lei nº 8.245/1991 trata a saída do fiador nos arts. 12 e 40 — com prazos de 30 e de 120 dias que não se misturam com os 60 dias do art. 835 do Código Civil, regra geral de fiança sem termo.

Resposta objetiva: o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia nas hipóteses do art. 40. O parágrafo único do mesmo artigo permite notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. No inciso X, se a locação já prorroga por prazo indeterminado e o fiador notifica a intenção de se desonerar, ele continua obrigado por 120 dias após a notificação ao locador. No art. 12, em sub-rogação por separação, divórcio, união estável (e, pelo § 1º, também nas hipóteses de morte do locatário do art. 11), a comunicação escrita vai ao locador e ao fiador; o fiador pode exonerar-se em 30 dias contados do recebimento dessa comunicação, permanecendo responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após notificar o locador (§ 2º). Caso concreto pede advogado.

Art. 40: quando o locador pede garantia nova

O caput do art. 40 lista os casos em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade (caução, seguro-fiança, cessão de quotas — art. 37, sempre uma só):

I — morte do fiador;
II — ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente (redação da Lei nº 12.112/2009);
III — alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador, ou mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV — exoneração do fiador;
V — prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI — desaparecimento dos bens móveis;
VII — desapropriação ou alienação do imóvel;
VIII — exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX — liquidação ou encerramento do fundo do art. 37, IV;
X — prorrogação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador da intenção de desoneração, ficando o fiador obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

O parágrafo único (também da Lei 12.112/2009) é o gatilho prático: o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Não é “o fiador sai amanhã e o contrato fica descoberto”. É notificação ao inquilino, 30 dias para repor, e consequência no vínculo se não repor.

Na ponta processual, o art. 59, § 1º, VII, prevê liminar de desocupação em quinze dias, com caução de três meses de aluguel, nas ações fundadas no término desse prazo notificatório do parágrafo único do art. 40 sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. É regra de despejo, não um botão no aplicativo da imobiliária. Advogado lê se a garantia oferecida era “apta”.

Art. 12, §§ 1º e 2º: família que muda, fiança que pode sair

O art. 12, na redação da Lei 12.112/2009, diz que, em separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Não é denúncia automática. É sub-rogação legal na posição de locatário.

O § 1º manda comunicar a sub-rogação por escrito ao locador e ao fiador, se a garantia for fiança. Vale para as hipóteses do art. 12 e para as do art. 11 (morte do locatário, com a ordem de quem se sub-roga na locação residencial). Sem essa comunicação, o fiador pode nem saber que a pessoa afiançada não é mais quem mora.

O § 2º dá ao fiador a faculdade de exonerar-se no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado. Mesmo exercendo essa faculdade, ele permanece responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador. São dois relógios: 30 dias para decidir sair; 120 dias de responsabilidade depois de notificar o locador. Não é “saída no dia do áudio”.

O parágrafo único original do art. 12 (locador exigia novo fiador em 30 dias da comunicação) foi substituído por esse desenho dos parágrafos da Lei 12.112. Sites que ainda citam só o parágrafo único antigo estão desatualizados. Use o compilado do Planalto.

Art. 39: a fiança não “cai” só porque o prazo do contrato acabou

O art. 39, na redação da mesma Lei 12.112, diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado por força da lei. É o artigo que a imobiliária cita quando o fiador acha que “o contrato de dois anos acabou, estou livre”.

Convive com o art. 40, X: na prorrogação por prazo indeterminado, o fiador pode notificar a intenção de desoneração e permanece 120 dias. Convive com o art. 40, V: se a fiança tinha prazo certo e a locação virou indeterminada, o locador pode exigir novo fiador ou outra garantia. Não escolha um artigo e apague o outro. O contrato pode ter cláusula de prazo da fiança; a lei preenche o que o pacto não resolve, e o art. 45 anula cláusula que elida objetivos da lei — leitura para advogado, não para áudio de grupo.

O Código Civil, art. 835, permite ao fiador de fiança sem limitação de tempo exonerar-se quando convier, ficando obrigado por 60 dias após notificar o credor. Na locação urbana, a Lei 8.245 é especial e trabalha com 120 dias nos arts. 12, § 2º, e 40, X. Não use 60 no lugar de 120 neste contrato sem parecer. O art. 79 da Lei 8.245 remete ao Código Civil no que a lei de locações for omissa; aqui ela não está omissa nesses prazos.

Bem de família do fiador

O art. 82 da Lei 8.245 acrescentou o inciso VII ao art. 3º da Lei nº 8.009/1990: a impenhorabilidade do bem de família não se aplica à obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Quem assina fiança locatícia precisa saber desse recorte — não como ameaça de blog, como texto de lei. Extensão, penhora e discussão constitucional do caso concreto são com advogado.

Checklist

Fiador quer sair em locação já indeterminada: notificação ao locador + 120 dias (art. 40, X), não o áudio no grupo.
Sub-rogação familiar (arts. 11 e 12): comunicação escrita ao locador e ao fiador (§ 1º); fiador tem 30 dias para se exonerar e 120 dias de efeitos após notificar o locador (§ 2º).
Locador sem garantia: notificação de 30 dias ao locatário (art. 40, parágrafo único) e, no limite, despejo com o inciso VII do art. 59, § 1º.
Uma só modalidade no contrato (art. 37). Substituir fiança por seguro-fiança é troca de modalidade, não acúmulo.
Art. 39: garantia até a devolução, salvo pacto em contrário, mesmo na prorrogação legal.

Erros comuns

Tratar os 60 dias do art. 835 do Código Civil como se fossem o prazo da Lei do Inquilinato.
Achar que o fim do prazo determinado extingue a fiança automaticamente, ignorando o art. 39 e o art. 40, V e X.
Fiador “sair” sem notificar o locador e o inquilino continuar sem garantia nova.
Inquilino ignorar a notificação de 30 dias do parágrafo único do art. 40.
Não comunicar a sub-rogação do art. 12 ao fiador e depois brigar por dívida de quem nem mora mais.

Quando procurar um profissional

Advogado, se o fiador notificou e o locador recusa a exoneração, se o inquilino não apresentou garantia nova no prazo de 30 dias, se há discussão de bem de família (Lei 8.009, art. 3º, VII) ou se a sub-rogação do art. 12 não foi comunicada. Imobiliária administra o contrato; não decide sozinha o art. 40. CRECI fiscaliza corretor, não a fiança.

Para continuar no tema

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

Perguntas frequentes

O fiador pode sair quando quiser?

Na locação urbana, o caminho típico da “vontade” está no art. 40, X (prorrogação por prazo indeterminado + notificação + 120 dias) e no art. 12, § 2º (sub-rogação familiar). Fiança a prazo certo durante prazo determinado do contrato não se apaga por recado informal. Leia o contrato com o art. 39.

Quanto tempo o fiador ainda responde depois de avisar?

120 dias após a notificação ao locador, nos arts. 12, § 2º, e 40, X. Não são 30 (esse é o prazo para o fiador decidir, no § 2º do art. 12, ou para o inquilino repor garantia, no parágrafo único do art. 40) nem 60 do Código Civil.

O inquilino tem 30 dias para quê?

Para apresentar nova garantia depois da notificação do locador (art. 40, parágrafo único). Sem isso, a locação pode ser desfeita, com a via da liminar do art. 59, § 1º, VII.

Separação do casal inquilino derruba a fiança?

A locação segue com quem permanece (art. 12). O fiador deve ser comunicado (§ 1º) e pode se exonerar no prazo do § 2º, com os 120 dias de efeitos. Não é queda automática no dia do divórcio.

Posso trocar fiador por seguro-fiança?

O art. 40 fala em novo fiador ou substituição da modalidade. O art. 37 continua vedando duas modalidades no mesmo contrato. A troca se documenta; não se acumula.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, arts. 11, 12, 37, 39, 40, 45, 59 e 82 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm
Lei nº 8.009/1990, art. 3º, VII (bem de família e fiança locatícia) — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm
Código Civil, art. 835 (exoneração da fiança sem termo; 60 dias — regra geral, não substitui os 120 dias da Lei 8.245 na locação urbana) — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026. Não substitui análise de advogado sobre a sua fiança, a sua notificação e o seu prazo de 30 ou 120 dias.

Para o locador que vai relançar a unidade com um corretor: o ImovFlow é um sistema de captação que atende pelo WhatsApp quem aponta o celular para o QR da placa. Instagram: @imovfloww.