Caução em dinheiro no aluguel: o art. 38 limita a três meses e manda depositar em poupança

No contrato de aluguel, a caução em dinheiro ainda aparece com frequência: o inquilino deposita um valor e o locador (ou a imobiliária) guarda como garantia. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) trata o tema nos arts. 37 a 39 — e o art. 38, § 2º, é direto: a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ir para caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público, com todas as vantagens revertendo ao locatário no levantamento.

Resposta objetiva

Em resumo, com base no texto da lei no Planalto:

Art. 37: o locador pode exigir garantia nas modalidades caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — apenas uma modalidade por contrato; mais de uma é nula.
Art. 38: a caução pode ser em bens móveis ou imóveis; a em dinheiro tem teto de três meses de aluguel, depósito em poupança e vantagens para o inquilino no saque.
Art. 39: salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado.

Este artigo aprofunda a caução em dinheiro e o depósito em poupança. Não é o mesmo texto sobre “escolher só um tipo de garantia”: aqui o foco é o limite de três meses, o local do depósito e o que acontece no fim do contrato.

Art. 37: as modalidades e a regra “só uma”

Antes de falar de poupança, a lei lista o que o locador pode exigir do locatário como garantia (art. 37):

Caução (em dinheiro, móveis ou imóveis — detalhada no art. 38);
Fiança;
Seguro de fiança locatícia;
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (inciso incluído pela Lei nº 11.196/2005).

O parágrafo único do art. 37 é categórico: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato. Na prática, se o contrato pede caução em dinheiro e fiador, ou caução e seguro-fiança, a acumulação esbarra na nulidade prevista na lei. Separar a discussão de “qual garantia escolher” da discussão de “como a caução em dinheiro deve ser depositada” evita misturar dois problemas distintos.

Art. 38: caução em bem e caução em dinheiro

O caput do art. 38 diz que a caução pode ser em bens móveis ou imóveis. Os parágrafos organizam o caminho formal:

§ 1º — registro: caução em bens móveis deve ser registrada em cartório de títulos e documentos; caução em bens imóveis deve ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º — dinheiro: a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel; será depositada em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada; todas as vantagens decorrentes revertem em benefício do locatário por ocasião do levantamento da soma.
§ 3º — títulos e ações: se a caução for em títulos e ações, deve ser substituída no prazo de trinta dias em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Três pontos práticos saem do § 2º: (1) o teto é três meses de aluguel; (2) o destino legal do valor é poupança regulada; (3) o rendimento da poupança, no levantamento, é do inquilino. A lei não fixa, neste parágrafo, um “prazo automático de devolução em X dias após a chave” — o que ela liga à duração da garantia está no art. 39 (até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário). Prazo concreto de liberação do depósito depende do contrato, da vistoria e, se houver disputa, de análise jurídica.

Passo a passo se a garantia for caução em dinheiro

Confirme a modalidade única — o contrato deve trazer caução (e só ela), ou outra modalidade do art. 37, sem acumular.
Calcule o teto — três meses do aluguel contratual; valor acima disso confronta o § 2º do art. 38.
Exija o depósito em poupança — peça identificação da instituição, da conta e do titular/condições do depósito; guarde comprovante.
Documente o valor e a data — recibo discriminado, cláusula no contrato e extrato ajudam no fim da locação.
Acompanhe o rendimento — a lei diz que as vantagens revertem ao locatário no levantamento; peça clareza sobre quem tem acesso ao extrato.
Na saída — a garantia, pelo art. 39, em regra acompanha até a efetiva devolução do imóvel (salvo o contrato dizer outra coisa). Combine vistoria, débitos e o levantamento da poupança por escrito.
Se houver conflito — valores retidos, falta de poupança ou caução acima do teto pedem advogado; não “acerte na mão” sem registro.

Art. 39: até quando a garantia dura

Com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009, o art. 39 estabelece: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado por força da própria Lei do Inquilinato.

Na prática, a caução (incluindo a em dinheiro) não “some” só porque o contrato venceu no papel e virou prazo indeterminado. O marco legal geral é a devolução efetiva do imóvel — chaves, posse, e o que o contrato e a vistoria exigirem. Se o contrato trouxer regra diversa (“em contrário”), essa cláusula entra na análise com profissional; o texto legal não detalha aqui um calendário fixo de “N dias após o laudo”.

Checklist (inquilino e locador)

Se você é locatário:

Contrato com uma modalidade de garantia (art. 37, parágrafo único).
Caução em dinheiro ≤ três meses de aluguel e comprovante de poupança (§ 2º).
Cláusula clara sobre levantamento e sobre eventuais descontos (sempre com base contratual e legal — não “costume de corredor”).
Cópia de recibos, extratos e comunicação por escrito.
Na entrega das chaves: registro da devolução efetiva e pedido formal de liberação do depósito com rendimentos.

Se você é locador ou administra o imóvel:

Não acumule modalidades no mesmo contrato.
Deposite a caução em dinheiro na poupança regulada; não misture com conta corrente pessoal sem rastreio.
Informe o inquilino sobre a conta e as vantagens que a lei atribui a ele no levantamento.
Na saída, separe: débitos comprovados × valor da caução × rendimentos — e documente.
Lembre o art. 39: a garantia acompanha até a devolução efetiva, salvo o contrato dispor em contrário.

Erros comuns

Exigir caução em dinheiro acima de três meses de aluguel.
Guardar o valor “na gaveta” ou em conta sem vínculo com a poupança prevista no § 2º.
Acumular caução + fiança (ou outra modalidade) no mesmo contrato — nulidade do art. 37.
Tratar rendimento da poupança como se fosse do locador por padrão — a lei diz que as vantagens revertem ao locatário no levantamento.
Assumir prazo de devolução da caução que a lei não escreveu nos arts. 38–39; o art. 39 fala em extensão até a devolução efetiva do imóvel (salvo disposição em contrário).
Confundir caução em dinheiro com caução em bem móvel/imóvel (que tem registro/averbação no § 1º) ou com títulos/ações (§ 3º).
Liberar ou reter valores só com “combinado no Zap” sem recibo e sem vínculo com a vistoria.

Quando procurar profissional

Procure advogado se a caução ultrapassar três meses, se não houver depósito em poupança, se houver retenção integral sem discriminação de danos, se o contrato acumular garantias ou se a discussão for sobre o momento do levantamento após a devolução. Contador ou administrador de imóveis ajuda a organizar extratos, mas a interpretação de cláusula e de nulidade é jurídica. Em condomínio, débitos condominiais e regras internas são outra camada — não confundir com o regime da caução locatícia dos arts. 37–39.

Veja também

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

Perguntas frequentes

Posso pagar caução em dinheiro e ainda ter fiador? O parágrafo único do art. 37 veda mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Avalie com advogado o que está escrito no seu instrumento.

O rendimento da poupança fica com quem? O § 2º do art. 38 diz que todas as vantagens decorrentes revertem em benefício do locatário por ocasião do levantamento da soma.

A caução acaba quando o contrato vence no papel? Em regra, pelo art. 39, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que haja prorrogação por prazo indeterminado — salvo disposição contratual em contrário.

Caução em imóvel é a mesma coisa que caução em dinheiro? Não. O art. 38 trata caução em bens (com registro/averbação no § 1º) e, à parte, a caução em dinheiro no § 2º (teto de três meses e poupança).

E se a caução for em títulos e a empresa emissora falir? O § 3º determina substituição no prazo de trinta dias em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 38 e 39 — Planalto (texto compilado) (consulta em 8/9/2026)

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