Multa de condomínio em imóvel alugado: quem paga a de atraso, a de barulho e a de obra

O boleto do condomínio chega com uma linha a mais: “multa”. Às vezes é por atraso; às vezes, por uma festa que passou do horário ou por uma reforma sem aviso. Quando o apartamento está alugado, a primeira pergunta é quem responde por isso. A resposta tem duas camadas: quem o condomínio pode cobrar e quem, no acerto entre inquilino e dono, deve arcar com o valor.

Primeira camada: a relação com o condomínio

Para o condomínio, a unidade responde pelas suas dívidas. O Código Civil trata a contribuição condominial como obrigação ligada ao imóvel: tanto que o comprador de uma unidade responde pelos débitos do antigo dono, inclusive multas e juros (art. 1.345). Por isso a cobrança costuma ser dirigida ao proprietário, mesmo quando é o inquilino quem paga o boleto todo mês.

Ao mesmo tempo, a convenção do condomínio obriga não só os donos, mas também quem tem posse ou detenção das unidades (art. 1.333). O inquilino está sujeito às regras internas, e a Lei do Inquilinato repete isso ao obrigá-lo a cumprir integralmente a convenção e os regulamentos (art. 23, X, da Lei 8.245). O art. 1.337 do Código Civil também fala expressamente em “condômino, ou possuidor” ao tratar das multas por descumprimento reiterado.

Na prática, o condomínio pode notificar o morador que cometeu a infração, mas quem garante o pagamento perante o prédio é o proprietário.

Segunda camada: o acerto entre inquilino e locador

Aqui vale uma regra simples: paga quem deu causa. A Lei 8.245 divide as despesas assim:

• O inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII) e deve usar o imóvel respeitando a convenção.
• O locador paga as despesas extraordinárias (art. 22, X), como obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva.

Se a multa nasceu de um ato do inquilino ou de um atraso no pagamento que era dele, o locador que pagou ao condomínio pode cobrar o valor de volta. Se a multa decorre de algo sob responsabilidade do dono, como uma obra que ele contratou ou uma parcela extraordinária que deixou de pagar, o inquilino não tem por que arcar.

Os tipos de multa e quem costuma pagar

Atraso da taxa condominial

O § 1º do art. 1.336 do Código Civil limita a multa por atraso a 2% do débito, além de correção monetária e juros (os convencionados ou, se não houver previsão, os do art. 406, com a redação dada pela Lei 14.905/2024). Quem atrasou a parte ordinária que lhe cabia arca com esse acréscimo.

Exemplo com números redondos, apenas para mostrar a conta: taxa de R$ 800, paga pelo inquilino por boleto único, com dez dias de atraso. A multa de 2% dá R$ 16, mais juros e correção proporcionais. Se o atraso foi do inquilino, o acréscimo é dele, inclusive sobre a parcela extraordinária que ele repassaria ao dono. Se o dono é quem paga o boleto e cobra depois do inquilino, e foi ele quem atrasou, o acréscimo fica com o dono.

Infração de convivência (barulho, uso de áreas comuns, animais)

O inciso IV do art. 1.336 proíbe usar a unidade de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança. A multa por descumprir esse dever deve estar prevista na convenção e não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal (§ 2º). Se a convenção não prevê, cabe à assembleia deliberar, por pelo menos dois terços dos condôminos restantes.

Quando a infração é do inquilino, ele deve reembolsar o dono. O art. 23, V, também manda o locatário reparar danos causados por ele, dependentes, visitas ou prestadores.

Descumprimento reiterado e comportamento antissocial

O art. 1.337 prevê uma multa de até cinco vezes a contribuição para quem descumpre deveres de forma reiterada, aprovada por três quartos dos condôminos restantes. Para comportamento antissocial que torne a convivência incompatível, a multa pode chegar a dez vezes, até nova deliberação da assembleia. São situações extremas e costumam vir precedidas de advertências.

Obra irregular

Obras que comprometam a segurança ou alterem a fachada violam os incisos II e III do art. 1.336. Se o inquilino fez a obra sem autorização, ele descumpriu também o art. 23, VI, da Lei 8.245, que exige consentimento prévio e por escrito do locador para mudar a forma do imóvel. A multa e o custo de desfazer ficam com ele. Se foi o dono quem contratou a reforma, a responsabilidade é do dono.

Como contestar uma multa que parece injusta

1. Peça a notificação por escrito, com data, descrição do fato e o artigo da convenção ou do regimento aplicado.
2. Leia a convenção e o regimento interno, conferindo se a conduta está prevista e se o valor respeita os limites do Código Civil.
3. Verifique se houve oportunidade de defesa. Muitas convenções preveem advertência antes da multa ou prazo para recurso ao síndico ou ao conselho. Mesmo quando não preveem, pedir para ser ouvido é razoável.
4. Reúna provas: mensagens, horários, testemunhas, fotos.
5. Responda por escrito ao síndico ou à administradora, com cópia ao locador ou à imobiliária.
6. Leve à assembleia, se a resposta não resolver.

Cuidados no contrato e no dia a dia

• Peça recibo discriminado do que você paga ao dono, separando aluguel, condomínio e eventuais multas, como garante o art. 22, VI. Veja recibo discriminado do aluguel.
• Guarde os boletos e os comprovantes de pagamento do condomínio pelo tempo do contrato e depois dele.
• Receba a convenção e o regimento no início da locação, de preferência como anexo do contrato.
• Avise o dono sempre que chegar notificação do condomínio (art. 23, VII).

A divisão completa entre despesas ordinárias e extraordinárias está em condomínio no aluguel: o que o inquilino paga, e a lista de deveres do inquilino em art. 23 da Lei 8.245.

Quando buscar orientação

Multas altas, sucessivas ou por comportamento antissocial, ou uma cobrança judicial do condomínio, justificam conversar com um advogado. Divergências menores costumam se resolver com a administradora e o síndico, desde que tudo esteja documentado. Os exemplos numéricos acima servem só para mostrar a conta; convenções e contratos variam, e a leitura deles é o que define o seu caso.

Fontes

• Código Civil, arts. 1.333, 1.336, 1.337 e 1.345 – Planalto
• Lei nº 8.245/1991, arts. 22 e 23 – Planalto

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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