Casa e moradia Gianpaolo Matos 3 de setembro de 2026 0 Comentários

Condomínio no aluguel: o que o inquilino paga e o que fica com o dono

A taxa do mês veio com rateio de pintura de fachada, fundo de reserva e “obra estrutural”. O síndico fala que “todo mundo paga”. A imobiliária diz que “está no condomínio”. A pergunta útil não é o nome no boleto. É o que a Lei do Inquilinato separa como despesa ordinária (inquilino) e extraordinária (dono).

Resposta objetiva: pelo art. 23, XII, da Lei nº 8.245/1991, o locatário paga as despesas ordinárias de condomínio. Pelo art. 22, X, o locador paga as despesas extraordinárias. O parágrafo único do art. 22 e o § 1º do art. 23 listam o que a lei trata como exemplo de cada grupo. Contrato pode deslocar impostos e taxas (art. 22, VIII, “salvo disposição expressa em contrário”), mas a lógica ordinária × extraordinária está na lei. Caso concreto e boleto pedem leitura do contrato e, se necessário, advogado.

Ordinárias: o que a lei coloca no inquilino

O art. 23, XII, obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias. O § 1º diz que são as necessárias à administração do condomínio e, especialmente:

salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a esporte e lazer;
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias acima, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

O § 2º do art. 23 exige previsão orçamentária e rateio mensal comprovados. O locatário pode exigir a qualquer tempo a comprovação. Não basta o boleto genérico “condomínio R$ X” se a cobrança mistura itens extraordinários sem discriminação.

Extraordinárias: o que a lei coloca no dono

O art. 22, X, obriga o locador a pagar as despesas extraordinárias. O parágrafo único esclarece: são as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção, especialmente:

obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação;
instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
constituição de fundo de reserva.

Atenção à diferença entre constituição do fundo de reserva (extraordinária, locador) e reposição do fundo usado em despesas ordinárias (ordinária, locatário, com a ressalva de período anterior à locação). Muita cobrança confunde os dois nomes.

Como ler o boleto sem cair no “está tudo junto”

Peça discriminação. Separe o que é manutenção rotineira do que é obra estrutural, pintura de fachada, instalação nova de equipamento coletivo ou constituição de fundo. O art. 22, IX, obriga o locador a exibir, quando solicitado, os comprovantes das parcelas exigidas. O art. 23, VII, obriga o locatário a entregar ao locador os documentos de cobrança de encargos condominiais que receber.

Se o contrato atribuiu ao locatário impostos, taxas e despesas ordinárias, o art. 25 permite ao locador cobrar essas verbas junto com o aluguel do mês. Isso não transforma extraordinária em ordinária só porque veio no mesmo carnê.

Checklist

Conferir no contrato o que foi atribuído ao locatário (art. 22, VIII, e art. 25).
Separar itens do boleto com a lista do art. 22, parágrafo único, e do art. 23, § 1º.
Pedir comprovação orçamentária e rateio (art. 23, § 2º).
Não pagar “pintura de fachada” ou “constituição de fundo” como se fossem limpeza mensal sem olhar a lei.
Guardar e-mails, assembleias e cópias do rateio.

Erros comuns

Aceitar que “fundo de reserva” no boleto é sempre do inquilino — constituição e reposição não são a mesma figura na lei.
Confundir pintura de dependências de uso comum (ordinária) com pintura de fachada/esquadrias externas (extraordinária).
Pagar instalação nova de elevador ou academia como se fosse manutenção mensal.
Ignorar rateio de período anterior ao início da locação, que a lei excepciona em vários itens.
Discutir só no grupo do WhatsApp do prédio, sem pedir comprovantes ao locador/imobiliária.

Quando procurar um profissional

Advogado, se o boleto misturar extraordinárias cobradas do inquilino, se houver ameaça de despejo por atraso ligado a item controverso, ou se o contrato parecer afastar a lógica dos arts. 22 e 23 de forma abusiva (veja também o art. 45 sobre nulidades). Contador ou síndico profissional ajuda a ler a planilha do condomínio; não substitui a leitura da Lei 8.245 no vínculo locatício. CRECI fiscaliza corretor, não decide rateio ordinário × extraordinário.

Outros textos úteis

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

Perguntas frequentes

Pintura da fachada: quem paga?

Pelo parágrafo único do art. 22, alínea b, pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas entra como despesa extraordinária do locador.

Fundo de reserva: inquilino ou dono?

Constituição do fundo: extraordinária (locador). Reposição do fundo usado em despesas ordinárias: ordinária (locatário), salvo período anterior à locação (art. 23, § 1º, i).

Posso exigir a planilha do rateio?

Sim. O art. 23, § 2º, fala em previsão orçamentária e rateio mensal comprovados, podendo o locatário exigir a comprovação a qualquer tempo. O art. 22, IX, reforça a exibição de comprovantes pelo locador quando solicitado.

E se o contrato diz que “todo condomínio é do inquilino”?

Leia o contrato com o art. 22, X, e o art. 23, XII. Cláusulas que elidam objetivos da lei podem ser nulas (art. 45). Não substitua essa leitura por dica de blog: leve o texto ao advogado.

Água da área comum é ordinária?

Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum está no art. 23, § 1º, b, como ordinária.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, arts. 22, 23, 25 e 45 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm

Texto informativo, atualizado em 25 de setembro de 2026. Não substitui análise de advogado sobre o seu contrato, o seu boleto e a ata da assembleia.

Para quem administra ou anuncia unidades em condomínio: o ImovFlow reúne num painel os interessados que chegam pelo QR da placa e pelo WhatsApp. Perfil no Instagram: @imovfloww.