IPTU no aluguel: a Lei 8.245 coloca o imposto com o dono — salvo se o contrato transferir ao inquilino

“No aluguel, quem paga o IPTU?” A resposta mais segura começa assim: olhe o contrato — e depois confira o que a Lei nº 8.245/1991 diz quando o contrato cala.

Pelo art. 22, inciso VIII, o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Também entra nesse inciso o prêmio de seguro complementar contra fogo, na mesma lógica de “salvo se o contrato disser outra coisa”.

Este artigo é informativo. Alíquota, vencimento, desconto e parcelamento de IPTU são regras municipais: o que vale em uma cidade não se copia automaticamente para outra. Em disputa, consulte advogado ou a prefeitura do imóvel.

O que a Lei do Inquilinato fixa

Regra-padrão (art. 22, VIII): impostos e taxas do imóvel cabem ao locador, a menos que o contrato transfira expressamente a obrigação.

Se o contrato atribui tributos ao inquilino (art. 25): o locador pode cobrar essas verbas junto com o aluguel do mês a que se refiram. Se o locador antecipar pagamentos, as vantagens dessa antecipação ficam com ele, salvo reembolso integral pelo locatário (parágrafo único do art. 25).

Dever de encaminhar papelada (art. 23, VII): mesmo quando não for o responsável pelo pagamento, o locatário deve entregar imediatamente ao locador documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, além de intimações, multas ou exigências de autoridade pública — ainda que endereçadas ao próprio inquilino.

Em outras palavras: a lei separa “quem paga” de “quem recebe a carta na caixa do correio”. Esconder carnê ou notificação piora o problema para os dois lados.

IPTU não é lei federal de aluguel

O IPTU é tributo municipal sobre a propriedade predial e territorial urbana. Valor venal, alíquota, progressividade, isenções e calendário saem da legislação da cidade. Por isso não existe uma alíquota “do Brasil”: cada município define a sua.

Checklist antes de assinar

1. Ache a cláusula de impostos/taxas. Se não existir, a regra do art. 22, VIII, aponta para o locador.
2. Pergunte se há débito de IPTU em aberto — dívida do imóvel pode complicar negociação e, em alguns cenários, a própria regularidade da oferta.
3. Confirme se o carnê chega no nome do proprietário ou se a prefeitura permite cadastro de responsável.
4. Guarde comprovantes de tudo que pagar “por conta do contrato”.
5. Se for corretor/locador, padronize a resposta no anúncio para não gerar expectativa falsa na visita.

Erros comuns

• Assumir que “sempre o inquilino paga” só porque “todo mundo faz assim” no bairro.
• Transferir IPTU oralmente, sem cláusula expressa — a lei fala em disposição expressa em contrário.
• Atrasar o encaminhamento de notificação fiscal recebida no apartamento (art. 23, VII).
• Misturar IPTU com ITBI: ITBI é imposto de transmissão (compra/transferência), também municipal, e não se confunde com o IPTU anual da propriedade.

Quando procurar ajuda

Busque a Secretaria da Fazenda / portal do IPTU da sua cidade para valores e prazos. Busque advogado se houver cobrança sem base contratual, ameaça de despejo ligada a tributo controverso, ou dívida fiscal que afete a negociação de compra e venda.

Para a prefeitura, o contrato de aluguel não muda o contribuinte

Mesmo quando o contrato passa o IPTU ao inquilino, a relação com o município não muda. O Código Tributário Nacional define como contribuinte do imposto o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34). Ele também diz que convenções particulares sobre quem paga tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para mudar o sujeito passivo (art. 123). Na prática, se o inquilino deixar de pagar, a prefeitura cobra o dono, que depois discute o reembolso com base no contrato. Para o proprietário, vale acompanhar a situação no portal da prefeitura e pedir a certidão de débitos do imóvel de tempos em tempos.

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Perguntas frequentes

Sem cláusula, quem paga? Pelo art. 22, VIII, o locador, salvo disposição expressa em contrário.

O contrato pode passar o IPTU para mim? Sim, a própria ressalva do art. 22, VIII, admite disposição contratual em contrário; o art. 25 regula a cobrança junto com o aluguel quando a responsabilidade foi atribuída ao locatário.

Recebi o carnê no meu nome. Sou obrigado a pagar? Receber o documento não redefine sozinho a obrigação legal: entregue ao locador (art. 23, VII) e confira o contrato. Em dúvida, oriente-se com profissional e com a prefeitura.

Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991 (compilado) — arts. 22, VIII; 23, VII; 25 — Planalto (consulta em 04/09/2026).

Atualizado em 04/09/2026. Regras de IPTU variam por município; confirme na prefeitura do imóvel.

Para o proprietário ou corretor que anuncia imóvel para locação: no ImovFlow, o QR da placa abre o WhatsApp, e o interessado tira dúvidas comuns antes de falar com o corretor. Instagram: @imovfloww.