Casa e moradia Gianpaolo Matos 3 de setembro de 2026 0 Comentários

Reformei o apê alugado: quando o dono tem de indenizar benfeitoria

Você trocou o piso, impermeabilizou o banheiro ou instalou ar-condicionado no apê alugado. Na saída, o dono diz que “melhoria fica” e “indenização não tem”. A Lei do Inquilinato trata benfeitorias nos arts. 35 e 36. A classificação (necessária, útil ou voluptuária) muda o jogo — e o contrato também.

Resposta objetiva: pelo art. 35 da Lei nº 8.245/1991, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, são indenizáveis e permitem direito de retenção; as úteis, desde que autorizadas, também são indenizáveis e permitem retenção. Pelo art. 36, as voluptuárias não são indenizáveis, podendo o locatário levantá-las ao fim da locação se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel. Autorização escrita, fotos e recibos importam. Caso concreto pede advogado.

Três tipos, três consequências

A lei do inquilinato não redefine do zero o vocabulário de benfeitorias; usa as categorias clássicas e fixa o regime indenizatório:

Necessárias — tendem a conservar o imóvel ou evitar deterioração maior (ex.: reparo urgente que impede infiltração destrutiva). Art. 35: indenizáveis mesmo sem autorização prévia, salvo cláusula em contrário; há direito de retenção.
Úteis — aumentam ou facilitam o uso (ex.: melhoria que eleva a utilidade sem ser mero luxo). Art. 35: indenizáveis desde que autorizadas; também com retenção, salvo disposição em contrário.
Voluptuárias — mero deleite ou luxo. Art. 36: não indenizáveis; dá para levar embora no fim se não comprometer estrutura e substância.

O art. 23, VI, ainda veda ao locatário modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador. Ou seja: mesmo quando a benfeitoria útil pode ser indenizada, a alteração de forma sem escrito gera outro problema contratual.

“Salvo disposição contratual em contrário”

O art. 35 abre com essa ressalva. Muitos contratos dizem que benfeitorias “ficam incorporadas sem indenização”. Isso não apaga automaticamente toda discussão — especialmente em necessárias ligadas a dever de conservação e a vícios do locador (arts. 22 e 23) — mas obriga leitura linha a linha com advogado. O art. 45 nulifica cláusulas que elidam objetivos da lei; se a cláusula do seu PDF entra ou não nessa hipótese é análise de caso, não de blog.

Direito de retenção: o que significa na prática

Indenizáveis “e permitem o exercício do direito de retenção” (art. 35) significa, em linhas gerais, que o locatário pode opor a retenção do imóvel até ser indenizado, nas hipóteses cabíveis. Não é licença para “ficar de graça para sempre” nem para ignorar aluguel enquanto discute reforma. É instituto técnico: use com orientação jurídica, documentação e, se preciso, ação própria.

Checklist antes de furar parede

Classifique mentalmente: conservação urgente, utilidade ou luxo.
Peça autorização escrita do locador (art. 23, VI), mesmo quando achar que é “óbvio”.
Guarde orçamentos, notas, fotos do antes/depois e mensagens com data.
Leia a cláusula de benfeitorias e a de restituição do imóvel (art. 23, III).
Não confunda benfeitoria com reparo que a lei já imputa ao locador (vícios anteriores, art. 22, IV) ou ao locatário (danos causados por si, art. 23, V).

Erros comuns

Fazer obra útil sem autorização e depois cobrar indenização como se o art. 35 dispensasse o “desde que autorizadas”.
Tratar piso importado e nicho decorativo como “necessária” só porque “valorizou”.
Remover voluptuária quebrando estrutura — o art. 36 condiciona a retirada.
Assinar “fico com tudo sem indenizar” no dia da vistoria de saída sem ler o art. 35.
Reformar para anunciar o imóvel por conta própria sem alinhar com o dono (sublocação e cessão pedem consentimento escrito, art. 13).

Quando procurar um profissional

Advogado, se houver cláusula de renúncia ampla, se a obra foi necessária sem autorização e o dono recusa qualquer acerto, se você pretende exercer retenção, ou se a imobiliária retém caução misturando “dano” com “melhoria”. Engenheiro ou arquiteto documenta o estado da obra; não decide sozinho o art. 35. Evite “perito de WhatsApp” sem laudo.

Para continuar no tema

Complementos úteis para o mesmo caso:

Perguntas frequentes

Fiz impermeabilização urgente sem aviso. Tenho indenização?

Benfeitoria necessária, no art. 35, é indenizável ainda que não autorizada, salvo disposição contratual em contrário, e há direito de retenção. Prove a urgência e o gasto. Leve documentos ao advogado.

Instalei ar-condicionado. O dono tem de pagar?

Depende da classificação e da autorização. Muitas vezes cai como útil (precisa autorização para indenizar) ou até voluptuária conforme o caso. Sem escrito, o risco é alto.

Posso levar a cortina e o closet na saída?

Voluptuárias podem ser levantadas se a retirada não afetar estrutura e substância (art. 36). Se a peça está embutida de modo a danificar o imóvel, a retirada pode ser indevida.

O contrato diz que nada é indenizado. Acabou?

Há ressalva expressa no art. 35. Ainda assim, a validade e o alcance da cláusula frente ao art. 45 e aos deveres dos arts. 22 e 23 pedem análise profissional do seu instrumento.

Direito de retenção autoriza ficar sem pagar aluguel?

Não leia retenção como “moradia grátis enquanto discuto reforma”. É instituto específico; use com orientação jurídica.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, arts. 13, 22, 23, 35, 36 e 45 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm

Texto informativo, atualizado em 25 de setembro de 2026. Não substitui análise de advogado sobre a sua obra, a sua autorização escrita e a cláusula de benfeitorias do contrato.

Nota para proprietários que vão recolocar o imóvel no mercado depois de uma reforma: o corretor pode usar o ImovFlow para cadastrar as fotos atuais e gerar o QR da placa. Instagram: @imovfloww.