Imóveis Gianpaolo Matos 3 de setembro de 2026 0 Comentários

O dono vendeu o imóvel alugado: o comprador pode me tirar em 90 dias?

Chegou a notícia: o dono vendeu o apê onde você mora de aluguel. O comprador manda mensagem pedindo as chaves “em noventa dias”. A dúvida clássica: ele pode mesmo me tirar? A resposta está no art. 8º da Lei do Inquilinato — e na matrícula.

Resposta objetiva: pelo art. 8º da Lei nº 8.245/1991, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa proteção estiver averbada junto à matrícula do imóvel. O § 2º manda exercer a denúncia em noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso; depois desse prazo, presume-se concordância na manutenção da locação. Caso concreto (preferência do art. 27, averbação, prazos) pede advogado.

A regra geral: denúncia do adquirente

Alienação durante a locação não “apaga” automaticamente o contrato, mas o art. 8º dá ao comprador (adquirente) o poder de denunciar, com 90 dias para desocupação — salvo a trinca de requisitos da proteção: prazo determinado + cláusula de vigência + averbação na matrícula.

O § 1º estende idêntico direito ao promissário comprador e ao promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado junto à matrícula.

A exceção que salva o inquilino: cláusula de vigência averbada

Para a denúncia do art. 8º não caber, a lei exige cumulativamente:

locação por tempo determinado;
cláusula de vigência em caso de alienação no contrato;
averbação junto à matrícula do imóvel.

Ter só a cláusula no PDF, sem averbação, não completa a proteção do art. 8º. Ter averbação de preferência (art. 33) é figura conexa, mas distinta: preferência trata de adquirir o imóvel em igualdade de condições; cláusula de vigência trata de manter a locação perante o adquirente. Não misture os dois cartórios mentais.

Prazo de 90 dias para o comprador “usar” a denúncia

O § 2º do art. 8º: a denúncia deve ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso. Passou esse prazo sem denúncia, presume-se concordância na manutenção da locação. Guarde a data do registro e a data da notificação que você recebeu.

Preferência do locatário não é o mesmo artigo

Antes ou junto da venda, o locatário pode ter direito de preferência (arts. 27 a 34): notificação com condições do negócio e trinta dias para aceitar. Ser preterido abre caminhos do art. 33 (perdas e danos ou, com averbação tempestiva do contrato, haver o imóvel para si depositando o preço). Isso convive com o art. 8º, mas não o substitui. Se a venda já se consumou e chega a denúncia do adquirente, o foco imediato é o art. 8º + a matrícula.

Checklist

Contrato: prazo determinado? Há cláusula de vigência em alienação?
Matrícula: a cláusula/contrato está averbado?
Registro da venda/compromisso: qual a data? A denúncia veio em até 90 dias (§ 2º)?
Notificação: meio inequívoco, prazo de 90 dias para desocupação.
Separar preferência (arts. 27–34) de denúncia do adquirente (art. 8º).

Erros comuns

Achar que “venda cancela aluguel no dia seguinte” sem denúncia formal.
Confiar só na cláusula de vigência sem averbação na matrícula.
Ignorar o prazo de 90 dias do § 2º contado do registro.
Misturar direito de preferência com cláusula de vigência.
Devolver chave por mensagem informal sem guardar a notificação e a data.

Quando procurar um profissional

Advogado, se chegou denúncia do adquirente, se há dúvida sobre averbação da cláusula de vigência, se a preferência foi preterida, ou se o prazo do § 2º parece ter decorrido. Cartório de Registro de Imóveis informa a matrícula e averbações; não substitui estratégia processual de despejo ou defesa. CRECI não decide o art. 8º.

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Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

Perguntas frequentes

O comprador sempre pode me tirar em 90 dias?

Pode denunciar com 90 dias para desocupação, salvo locação a prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º).

Tenho cláusula de vigência no contrato. Bastou?

Não. O art. 8º exige também a averbação junto à matrícula.

E se o comprador demorar seis meses para avisar?

O § 2º fala em denúncia em noventa dias do registro da venda ou do compromisso; após isso, presume-se concordância na manutenção. Confirme datas na matrícula/registro com advogado.

Promitente comprador também pode denunciar?

O § 1º dá idêntico direito ao promissário comprador e cessionário irrevogável com imissão na posse e título registrado na matrícula.

Isso apaga meu direito de preferência?

Não automaticamente. Preferência tem regime próprio (arts. 27–34). São análises paralelas.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, arts. 8º, 23, 27 a 34 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm

Texto informativo, atualizado em 25 de setembro de 2026. Não substitui análise de advogado sobre a sua matrícula, a averbação da cláusula de vigência e a notificação do adquirente.

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