Antes de colocar a placa de aluguel: o art. 22 obriga entregar o imóvel em estado de servir ao uso

O imóvel vai ser alugado e a pressa é “colocar a placa”. A regra da Lei do Inquilinato começa antes do primeiro mês de aluguel: o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

Texto informativo com base na Lei nº 8.245/1991. Contrato e fatos locais mudam o caso. Em disputa, procure advogado.

Resposta objetiva

O art. 22, inciso I, da Lei nº 8.245/1991 obriga o locador a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. O inciso IV acrescenta que o locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. O inciso V prevê que, se o locatário solicitar, o locador forneça descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes.

O que isso muda na preparação do imóvel

Antes de assinar e entregar as chaves, trate como obrigação — não como “detalhe de anúncio”:

• Instalações essenciais funcionando (água, luz, esgoto no que for responsabilidade de entrega).
• Portas, janelas e fechaduras em uso normal.
• Vazamentos e infiltrações conhecidos corrigidos ou declarados na vistoria.
• Limpeza e condições compatíveis com moradia, sem transformar “imóvel sujo” em surpresa na mudança.
• Itens prometidos no anúncio (mobiliário, ar-condicionado, vaga) batendo com o contrato.

A vistoria de entrada documenta o estado. Sem ela, a discussão na saída fica mais cara para os dois lados. O FarollBR já cobre vistoria de saída e caução em outros textos; aqui o foco é entregar em condições de uso.

Reparos urgentes depois da entrega (art. 26)

O art. 26 diz que, necessitando o imóvel de reparos urgentes cuja realização incumbe ao locador, o locatário é obrigado a consentir neles. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário tem direito ao abatimento do aluguel proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Ou seja: entregar mal e “consertar depois” não é só incômodo — pode gerar abatimento ou fim do contrato, além de desgaste com o inquilino.

Deveres do locatário que você precisa conhecer (art. 23)

O art. 23 exige, entre outros, que o locatário trate o imóvel com o cuidado de quem fosse dono, restitua-o no estado em que recebeu (salvo deterioração do uso normal) e comunique imediatamente danos cuja reparação incumbe ao locador. Também deve permitir vistoria mediante combinação prévia (inciso IX).

Preparar bem a entrega e registrar a vistoria protege os dois: o dono contra desgaste indevido e o inquilino contra cobrança por defeito que já existia.

Checklist do locador antes da placa

1. Teste água, luz, registros e esgoto básicos.
2. Corrija vazamentos e problemas de segurança evidentes.
3. Faça limpeza e pequenos reparos de uso (fechaduras, interruptores).
4. Prepare minuta de vistoria de entrada (fotos + descrição).
5. Alinhe anúncio, contrato e o que realmente será entregue.
6. Só então divulgue visitas com seriedade.

Erros comuns

• Entregar com vazamento “para o inquilino se virar”.
• Pular vistoria de entrada para “não atrasar o aluguel”.
• Prometer no anúncio o que o imóvel não tem.
• Ignorar o prazo do art. 26 quando a obra do dono trava a casa.

Quando procurar profissional

Encanador, eletricista qualificado ou engenheiro/arquiteto conforme o defeito. Advogado se houver ameaça de rescisão, abatimento ou disputa sobre vício anterior. Não improvise diagnóstico estrutural.

Vistoria de entrada: o art. 22, V na prática

Quando o locatário solicita, o locador deve fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com expressa referência aos defeitos existentes (art. 22, V). Faça isso com fotos datadas, cômodo a cômodo, e assinatura das partes. Inclua manchas, trincas, marcas em armários, estado de torneiras e o que o anúncio mostrou.

Sem essa base, a saída vira briga de memória: o dono cobra pintura; o inquilino diz que já estava assim. Documentar na entrada é mais barato do que discutir na Justiça ou na imobiliária meses depois.

O que não é “estado de servir”

A lei não exige imóvel novo de revista. Exige que sirva ao uso residencial (ou ao uso convencionado). Exemplos de alerta:

• Banheiro sem descarga ou com vazamento contínuo.
• Falta de energia estável por problema no quadro que o dono já conhecia.
• Infiltração ativa no quarto principal.
• Porta de entrada sem fechadura funcional.
• Promessa de mobília no anúncio e entrega vazia sem ajuste contratual.

Se o imóvel ainda não está pronto, atrase a entrega das chaves — não “compense” com desconto verbal sem contrato. E se precisar reformar antes de alugar, lembre que obras que mexem em segurança podem exigir profissional habilitado (veja o artigo do FarollBR sobre NBR 16280 / CAU).

Para continuar no tema

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

• Vistoria de saída e o que pode sair da caução
• A lista de deveres do inquilino no art. 23
• Quem responde por vazamento no aluguel

Perguntas frequentes

O inquilino pode exigir a descrição do estado na entrega? Sim, o art. 22, V, diz que o locador deve fornecer descrição minuciosa quando o locatário solicitar, com referência aos defeitos existentes.

Pintura desgastada é vício anterior? Depende do contrato, da vistoria e do uso. A lei fala em estado de servir ao uso e em vícios anteriores; a prova costuma estar na vistoria e nas fotos — por isso documente.

Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, 23 e 26 — Planalto (consulta em 6/9/2026)

Na hora de colocar a placa, o corretor pode usar o ImovFlow: ele cadastra o imóvel com fotos e recebe um QR exclusivo que abre o WhatsApp, com atendimento 24h. Perfil no Instagram: @imovfloww.