Casa e moradia Gianpaolo Matos 15 de setembro de 2026 0 Comentários

O contrato de aluguel venceu e ninguém avisou: o que os arts. 46 e 47 da Lei 8.245 fazem com o prazo

O contrato de aluguel chegou na data final impressa e ninguém mandou e-mail, carta ou WhatsApp. A dúvida que importa não é “renova sozinho por mais 30 meses?”. É outra: o que a Lei nº 8.245/1991 faz com o prazo, e quando o dono pode pedir o imóvel sem precisar de um motivo específico (a chamada denúncia vazia).

Cada contrato e cada cidade têm detalhes. Em risco de desocupação ou ação de despejo, fale com um advogado de sua confiança.

Resposta objetiva: depende do tipo de contrato

Na locação residencial urbana, a lei trata de forma diferente o contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses e o contrato verbal ou escrito com prazo menor que 30 meses. Misturar as duas regras é o erro mais comum — e o que gera briga no fim do prazo.

Contrato escrito de 30 meses ou mais (art. 46)

O art. 46 diz que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Em linguagem prática: no dia do vencimento, o prazo contratado acaba sem o dono precisar avisar com antecedência só por causa desse artigo.

Isso não significa “o inquilino sai no mesmo dia sem processo”. Significa que a lei permite a retomada com base no fim do prazo (denúncia vazia nesse regime), sem exigir os motivos listados no art. 47. O caminho concreto (acordo, notificação, ação) ainda precisa ser feito com cuidado jurídico.

Se ninguém se opôs e o inquilino ficou mais de 30 dias

O § 1º do art. 46 é o trecho que muda o jogo para muita gente. Findo o prazo, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Ou seja: o silêncio do dono por mais de 30 dias após o vencimento, com o inquilino ainda no imóvel, não “renova por mais 30 meses”. Transforma o vínculo em prazo indeterminado, com as mesmas regras de aluguel, encargos e garantias que já estavam no contrato — salvo o que a lei tratar de forma específica.

O § 2º completa: ocorrendo a prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Contrato verbal ou escrito com menos de 30 meses (art. 47)

O art. 47 trata da locação ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses. Findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado. O imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do próprio art. 47, entre elas:

casos do art. 9º (por exemplo mútuo acordo, infração, falta de pagamento, reparações urgentes determinadas pelo Poder Público);
extinção do contrato de trabalho, se a ocupação estava ligada ao emprego;
pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente nas condições da lei;
pedido para demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas que aumentem a área construída nos percentuais da lei;
se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (inciso V).

Aqui não existe, no fim do prazo curto, a mesma “saída livre” do art. 46. Por isso contrato de 12 ou 24 meses escrito não se comporta igual a um contrato escrito de 30 meses quando o prazo acaba.

Checklist prático no dia do vencimento

Separe o contrato e confira se é escrito e qual o prazo em meses.
Marque no calendário a data final e os 30 dias seguintes (relevantes no art. 46, § 1º).
Se for locador e quiser se opor à continuidade, não deixe o silêncio passar: documente a oposição com orientação jurídica.
Se for locatário e o prazo venceu, não assuma renovação automática por mais 30 meses — leia arts. 46 e 47.
Confira aluguel, encargos, garantia e o que o contrato diz sobre aviso e multa (sem contradizer a lei).
Guarde comprovantes de comunicação (e-mail, carta, protocolo).

Quando o inquilino quer sair no prazo indeterminado

O art. 6º permite ao locatário denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes na resilição (parágrafo único).

Erros comuns

Achar que “ninguém avisou, então renovou por mais 30 meses”.
Tratar contrato de 12 meses como se fosse art. 46.
Deixar passar os 30 dias após o vencimento sem oposição e depois surpreender-se com a prorrogação por prazo indeterminado (art. 46, § 1º).
Confundir fim de prazo com expulsão na porta — o despejo, quando necessário, segue rito próprio.

Quando procurar um profissional

Procure advogado se houver notificação de desocupação, ação de despejo, dúvida sobre art. 46 versus art. 47, ou conflito sobre garantia e débitos no fim do contrato. Situações com obra, uso próprio ou extinção de emprego pedem análise caso a caso.

Outros textos úteis

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

Perguntas frequentes

O contrato de 30 meses acabou e o dono não avisou. Renovou? Não automaticamente por mais 30 meses. Se o inquilino ficou mais de 30 dias sem oposição, o art. 46, § 1º, presume prorrogação por prazo indeterminado.

Meu contrato é de 12 meses escrito. O dono pode pedir o imóvel só porque venceu? No regime do art. 47, a locação prorroga-se por prazo indeterminado e a retomada segue as hipóteses daquele artigo — não a regra simples do art. 46.

Depois da prorrogação do art. 46, quanto tempo tenho para sair se o dono denunciar? O § 2º fala em prazo de trinta dias para desocupação.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991 (compilado) — arts. 6º, 9º, 46 e 47 — Planalto (consulta em 05/09/2026).

Atualizado em 05/09/2026. Conteúdo informativo; não substitui consulta a advogado.

Para quem vai anunciar o imóvel de novo depois do fim do contrato: o ImovFlow é um sistema de captação para corretores, com QR na placa e painel de interessados. No Instagram: @imovfloww.