Aluguel atrasou: o que a Lei 8.245 permite na ação de despejo e como funciona a purga da mora em 15 dias

A pergunta chega sempre no mesmo tom: “atrasei o aluguel — o dono pode me tirar amanhã?”. A resposta curta é não funciona como uma expulsão imediata na porta. A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) trata a falta de pagamento como causa de desfazimento da locação e organiza um procedimento próprio de despejo, com prazos e uma chance importante de evitar a rescisão: a purga da mora.

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O que a lei coloca no centro do problema

O art. 9º da Lei 8.245 lista hipóteses em que a locação pode ser desfeita. Entre elas está a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III). Ou seja: atraso não é só “dívida de papel”; é fundamento legal para buscar o desfazimento do contrato pela via do despejo.

Do lado do inquilino, o art. 23, inciso I, obriga a pagar pontualmente o aluguel e os encargos exigíveis. Se o contrato não indicar outro prazo, a lei prevê pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado.

Despejo por falta de pagamento: o rito do art. 62

O art. 62 detalha as ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios (e hipóteses próximas, como aluguel provisório ou diferenças). Pontos práticos que a lei deixa claros:

• O pedido de rescisão pode ser cumulado com cobrança dos valores; a inicial deve trazer cálculo discriminado do débito.
• Locatário e fiadores podem ser citados conforme o pedido (rescisão e/ou cobrança).
• Há uma janela central: no prazo de 15 dias contado da citação, locatário e fiador podem evitar a rescisão depositando judicialmente o débito atualizado, com os itens listados no próprio art. 62, II.

O que entra na purga da mora

Segundo o art. 62, II, o depósito para evitar a rescisão inclui, em resumo:

• aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do depósito;
• multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• juros de mora;
• custas e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de outro modo.

Se o locador alegar que a oferta não é integral, o locatário pode complementar o depósito em 10 dias contados da intimação (art. 62, III). Se não complementar, a rescisão segue pela diferença (inciso IV).

Atenção ao parágrafo único do art. 62: não se admite emenda da mora se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Ou seja, a “segunda chance” não é ilimitada no tempo.

E a liminar de 15 dias do art. 59?

O art. 59, § 1º, trata de liminar para desocupação em quinze dias em hipóteses específicas. O inciso IX inclui falta de pagamento quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37 (não contratada, extinta ou com pedido de exoneração). Nessa linha, o § 3º do art. 59 permite ao locatário evitar a rescisão e elidir a liminar se, nos 15 dias concedidos para desocupação, depositar judicialmente a totalidade dos valores na forma do art. 62, II.

Na prática: garantia no contrato (caução, fiança, seguro-fiança etc.) muda o desenho processual. O resultado do seu caso depende do que está nos autos, onde o juiz aplica a lei.

Checklist se o aluguel atrasou

1. Some o que está em aberto: aluguel, condomínio ordinário (se for sua obrigação), IPTU (se o contrato transferiu), água, multa contratual — tudo com base no contrato e nos boletos.
2. Fale com locador ou imobiliária por escrito e guarde comprovantes.
3. Se houver citação judicial, anote a data: o prazo de 15 dias da purga começa daí (art. 62).
4. Não ignore a citação “para ganhar tempo”: a lei estrutura a defesa e a purga em prazos curtos.
5. Se for fiador, leia o art. 62 com o mesmo cuidado — a cobrança pode alcançar a garantia.

Erros comuns

• Achar que “ainda não me despejaram” significa que a dívida sumiu.
• Pagar só o aluguel “cheio” e deixar de fora acessórios, juros ou honorários exigidos na purga.
• Usar a purga duas vezes em menos de 24 meses e descobrir tarde demais que a emenda foi barrada.
• Tratar WhatsApp informal como quitação completa sem recibo discriminado (o art. 22, VI, fala em recibo discriminado pelo locador).

Quando procurar um profissional

Procure orientação jurídica se já houve notificação extrajudicial, se a ação foi distribuída, se há fiador envolvido, ou se o atraso se mistura com discussão sobre reforma, vistoria ou encargos controversos. Situações com família, saúde ou emprego podem ter nuances próprias.

Próximas leituras

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

• O que muda quando o contrato vence sem aviso
• Cláusulas que o art. 45 considera nulas
• O direito ao recibo discriminado do aluguel

Perguntas frequentes

Posso ser despejado só porque atrasei um dia? A falta de pagamento é causa legal (art. 9º, III), mas o despejo judicial segue rito, com citação e oportunidades previstas na lei — inclusive a purga no art. 62.

Paguei o principal e ignorei multa e honorários. Serve? O art. 62, II, lista o que o depósito deve contemplar. Oferta incompleta pode exigir complemento (inciso III) ou seguir a rescisão pela diferença.

Já purguei mora há um ano. Posso de novo? O parágrafo único do art. 62 veda nova emenda se a faculdade já foi usada nos 24 meses anteriores à ação.

Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991 (compilado) — arts. 9º, 22, 23, 37, 59 e 62 — Planalto (consulta em 04/09/2026).

Atualizado em 04/09/2026. Conteúdo informativo; não substitui consulta a advogado.

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