Imóveis Gianpaolo Matos 3 de setembro de 2026 0 Comentários

Locador vai vender o imóvel alugado: direito de preferência do inquilino (arts. 27 a 34)

O proprietário avisou que vai vender o apartamento alugado. Aparece comprador, aparece leilão na conversa, e o inquilino pergunta se tem “direito de ficar” ou só de ser avisado. A Lei do Inquilinato trata de preferência para adquirir, em igualdade de condições — não de veto à venda.

Resposta objetiva: nos arts. 27 a 34 da Lei nº 8.245/1991, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, quando houver venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. O locador deve dar conhecimento do negócio por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, com todas as condições (preço, forma de pagamento, ônus reais, local e horário para examinar a documentação). O direito caduca se a aceitação integral não for manifestada de maneira inequívoca em trinta dias (art. 28). Preterido, o locatário pode reclamar perdas e danos ou, preenchidos os requisitos do art. 33 (entre eles averbação do contrato na matrícula), haver o imóvel para si. Preferência do condômino prevalece sobre a do locatário (art. 34). Há hipóteses em que a preferência não alcança o negócio (art. 32). Caso concreto pede advogado.

Quando nasce o direito (art. 27)

O art. 27 lista os negócios: venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, dação em pagamento. Nesses casos, o locatário tem preferência em igualdade de condições com terceiros. O locador deve comunicar o negócio. A comunicação traz, em especial, preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, e o local e horário em que a documentação pode ser examinada (parágrafo único).

Ciência inequívoca importa. Recado vago no corredor, sem preço e sem condições, não substitui o que o parágrafo único pede. Notificação judicial ou extrajudicial é o caminho clássico; a lei também admite “outro meio” desde que a ciência seja inequívoca.

Prazo de trinta dias e aceitação integral (art. 28)

O art. 28 diz que o direito de preferência caduca se o locatário não manifestar, de maneira inequívoca, aceitação integral da proposta no prazo de trinta dias. Aceitação parcial (“aceito se baixar o preço”) não é a aceitação integral do artigo. Silêncio esgota o prazo. Guarde a data da ciência e a data da resposta.

Se o locatário aceita e o locador desiste depois, o art. 29 atribui ao locador responsabilidade pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes.

Sublocação, várias unidades e pluralidade (arts. 30 e 31)

Se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, a preferência cabe primeiro ao sublocatário e, em seguida, ao locatário (art. 30). Vários sublocatários: preferência a todos em comum, ou a qualquer um se só um se interessar. Havendo pluralidade de pretendentes, preferência ao locatário mais antigo; se da mesma data, ao mais idoso (parágrafo único do art. 30).

Na alienação de mais de uma unidade imobiliária, o art. 31 manda que o direito de preferência incida sobre a totalidade dos bens objeto da alienação — não sobre “só o meu apartamento” se a venda for em bloco, nos termos do artigo.

Quando a preferência não alcança (art. 32)

O art. 32 exclui perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. O parágrafo único (Lei nº 10.931/2004) acrescenta, para contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, que a preferência também não alcança constituição de propriedade fiduciária e perda da propriedade ou venda por formas de realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial — e essa condição deve constar em cláusula contratual específica, destacada graficamente. Ou seja: “leilão” genérico na conversa não basta; leia o contrato e o tipo de alienação.

Preterição: perdas e danos ou adjudicação (art. 33)

O locatário preterido pode reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula. A averbação se faz à vista de qualquer das vias do contrato subscrito também por duas testemunhas (parágrafo único).

Sem averbação tempestiva, o caminho do “haver para si o imóvel” do art. 33 não se completa nos termos desse artigo; resta a discussão de perdas e danos e a prova da preterição. Averbação não é detalhe cartorial inútil: é requisito expresso para essa tutela.

Condômino primeiro (art. 34)

Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino tem prioridade sobre a do locatário. Inquilino de fração em condomínio civil (não confundir só com edifício) precisa ler se há outro condômino com preferência legal antes de assumir que o art. 27 o coloca na frente de todos.

Passo a passo se avisarem a venda

Peça a comunicação completa do art. 27, parágrafo único: preço, pagamento, ônus, onde ver documentos.
Anote a data da ciência inequívoca. Conte trinta dias (art. 28).
Decida se aceita integralmente. Responda por escrito, de forma inequívoca, dentro do prazo.
Confira se o contrato está averbado na matrícula (art. 33) — isso se faz com antecedência, não na véspera da escritura do terceiro.
Leia o art. 32 e a cláusula destacada sobre garantia/leilão, se o contrato for posterior a 1º/10/2001.
Se houve venda a terceiro sem a preferência, fale com advogado sobre perdas e danos ou sobre o pedido do art. 33 no prazo de seis meses do registro.

Checklist

Negócio do art. 27? Comunicação com preço e condições?
Aceitação integral em 30 dias (art. 28)?
Contrato averbado ≥ 30 dias antes da alienação, se quiser a via do art. 33?
Hipótese excluída pelo art. 32?
Condômino com prioridade (art. 34)?

Erros comuns

Achar que preferência impede a venda: impede preterição em igualdade de condições, não a alienação em si.
Responder “talvez” ou pedindo desconto e achar que preservou o prazo do art. 28.
Não averbar o contrato e depois querer a adjudicação do art. 33.
Ignorar a preferência do condômino (art. 34).
Tratar todo leilão como se o art. 27 se aplicasse sem ler o art. 32 e o contrato.

O que evitar

Evite deixar o prazo de trinta dias correr sem resposta escrita. Evite depositar valores “por conta” sem orientação sobre o rito do art. 33. Evite este texto como petição: perdas e danos e adjudicação são ação, com prova e prazo.

Quando procurar um profissional

Advogado assim que surgir notificação de venda, e com urgência se o imóvel já foi registrado em nome de terceiro. Cartório orienta averbação do contrato na matrícula; não substitui a estratégia do art. 33. Corretor intermediário da venda não é o juiz da sua preferência.

Próximas leituras

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

Perguntas frequentes

Tenho 30 dias para quê?

Para manifestar aceitação integral e inequívoca da proposta (art. 28). Passou o prazo, o direito de preferência caduca nessa comunicação.

Não averbei o contrato. Perdi tudo?

A averbação tempestiva é requisito do art. 33 para haver o imóvel para si depositando o preço. Sem ela, essa via específica não se completa; ainda pode haver discussão de perdas e danos pela preterição. Advogado avalia a prova.

O dono pode vender em leilão sem me oferecer?

Depende do tipo de alienação e do contrato. O art. 32 e seu parágrafo único excluem várias hipóteses, inclusive certas realizações de garantia e leilão extrajudicial quando a cláusula específica existir nos contratos a partir de 1º/10/2001. Não generalize.

Sou sublocatário do imóvel inteiro. Quem tem preferência?

O art. 30 dá preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.

Aceitei e o locador desistiu. E agora?

Pelo art. 29, o locador responde pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes. Documente a aceitação e a desistência.

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, arts. 27 a 34 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026. Não substitui análise de advogado sobre notificação, averbação e registro do seu caso.

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