Imóvel alugado em inventário: o que acontece com o contrato, a quem pagar e como os herdeiros administram

A morte de alguém da família costuma trazer, além do luto, uma lista de providências. Quando havia um imóvel alugado, surgem perguntas práticas logo no primeiro mês: o contrato acabou? Para quem vai o aluguel? O inquilino precisa sair? A lei responde a boa parte disso, e o ponto de partida é tranquilizador: o contrato de aluguel não termina com a morte de nenhuma das partes.

A regra básica: a locação sobrevive

A Lei do Inquilinato é curta nesse ponto. Pelo art. 10 da Lei 8.245/1991, morrendo o locador, a locação se transmite aos herdeiros. Prazo, valor, índice de reajuste, garantia e demais cláusulas continuam como estavam.

Isso combina com o Código Civil, que manda transmitir a herança aos herdeiros no momento da morte (art. 1.784), e trata o conjunto de bens como um todo indivisível até a partilha, regido pelas regras do condomínio (art. 1.791). Em termos práticos, enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio, e o aluguel é uma receita desse espólio.

Quem administra o imóvel e recebe o aluguel

Há duas fases.

Antes da nomeação do inventariante. O art. 1.797 do Código Civil indica quem administra a herança provisoriamente, nesta ordem: o cônjuge ou companheiro que convivia com o falecido; o herdeiro que estiver na posse e administração dos bens (se houver mais de um, o mais velho); o testamenteiro; e, na falta de todos, uma pessoa de confiança do juiz. O CPC chama essa pessoa de administrador provisório e diz que ela representa o espólio e deve prestar contas dos frutos que receber, como os aluguéis (arts. 613 e 614).

Depois da nomeação. O inventariante, nomeado no inventário judicial ou indicado na escritura, representa o espólio e administra os bens “com a mesma diligência que teria se seus fossem” (CPC, art. 618). Ele recebe os aluguéis, paga as despesas do imóvel e presta contas aos demais herdeiros.

O que o inventariante pode fazer sozinho e o que depende de autorização

Administrar não é dispor. O CPC separa bem as duas coisas:

• Pode fazer: receber aluguéis, emitir recibos, cobrar atrasos, pagar IPTU e despesas extraordinárias de condomínio que cabem ao dono, fazer a manutenção que o contrato exige do locador.
• Precisa de autorização judicial, ouvidos os interessados (art. 619): vender bens, fazer acordos, pagar dívidas do espólio e fazer despesas de conservação e melhoria.

Assinar um contrato de aluguel novo, com prazo longo, ou dar desconto relevante costuma exigir concordância dos herdeiros. Havendo conflito, o assunto vai para o juiz do inventário.

Checklist para os herdeiros nos primeiros 60 dias

1. Localize o contrato, os recibos recentes, a apólice de seguro ou os dados da garantia e o contato da imobiliária, se houver.
2. Avise o inquilino por escrito sobre o falecimento e informe quem passa a receber o aluguel e em qual conta. Uma conta em nome do espólio, quando possível, facilita a prestação de contas.
3. Continue emitindo recibo discriminado, como exige o art. 22, VI, da Lei 8.245. Veja o que o recibo precisa ter.
4. Abra o inventário no prazo. O CPC fixa dois meses a partir da morte para instaurar e doze meses para concluir, com possibilidade de prorrogação (art. 611). Atrasos podem gerar multa sobre o imposto de transmissão, conforme a lei de cada estado.
5. Guarde todos os comprovantes de aluguéis recebidos e despesas pagas. Eles entram nas contas do inventário e na declaração de imposto de renda do espólio.

Inventário em cartório ou na Justiça

O CPC exige inventário judicial quando há testamento ou interessado incapaz (art. 610). Quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo, é possível fazer inventário e partilha por escritura pública, com advogado ou defensor público (§§ 1º e 2º). Normas do Conselho Nacional de Justiça ampliaram as situações em que o inventário pode ser feito em cartório; confirme com o tabelionato e com o advogado qual caminho se aplica à sua família.

Para o inquilino, o caminho escolhido quase não muda a rotina. O que importa é saber quem está autorizado a receber.

Do lado do inquilino: a quem pagar e como se proteger

O inquilino continua obrigado a pagar em dia (art. 23, I). Os cuidados práticos:

• Peça comprovação de quem fala em nome do espólio: certidão de óbito e, depois, o termo de compromisso do inventariante ou a escritura que o nomeou.
• Não pague a quem não comprova legitimidade, mesmo que seja parente próximo.
• Se houver dúvida real sobre quem deve receber ou briga entre herdeiros, a lei prevê a consignação em pagamento. O Código Civil admite o depósito quando há dúvida sobre quem deva legitimamente receber ou quando pende litígio sobre o objeto do pagamento (art. 335, IV e V), e a Lei 8.245 tem procedimento próprio para a consignação de aluguéis (art. 67). Esse depósito protege o inquilino da mora.
• Guarde tudo por escrito: avisos, nova conta bancária, recibos.

E se os herdeiros quiserem vender ou retomar o imóvel?

A morte do dono não cria, por si só, um motivo para despejar o inquilino. Se o contrato é por prazo determinado, ele segue até o fim. Se já está por prazo indeterminado, valem as hipóteses normais de retomada da Lei 8.245.

Se o espólio decidir vender, com autorização judicial ou no acordo de partilha, o inquilino tem direito de preferência nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Detalhamos isso em direito de preferência do inquilino. E o que acontece se o imóvel for vendido a outra pessoa durante o contrato está em imóvel vendido durante o aluguel.

Quando quem morre é o inquilino

O art. 11 da Lei 8.245 também mantém o contrato. Na locação residencial, ficam no lugar do inquilino, nesta ordem, o cônjuge ou companheiro sobrevivente e, depois, os herdeiros necessários e as pessoas que dependiam economicamente do falecido, desde que morem no imóvel. Na locação comercial, quem assume é o espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio. Se ninguém nessas condições quiser continuar, o caminho é negociar a entrega das chaves com o locador e fazer a vistoria de saída.

Quando procurar apoio jurídico

Inventário quase sempre exige advogado ou defensor público. Situações como herdeiros em conflito, dívida de aluguel acumulada, necessidade de vender o imóvel durante o inventário ou inquilino que não sabe a quem pagar pedem orientação específica. O resumo acima serve para organizar as perguntas; as respostas dependem dos documentos da família e do andamento do inventário.

Fontes

• Lei nº 8.245/1991, arts. 10, 11, 22, 23 e 67 – Planalto
• Código Civil, arts. 335, 1.784, 1.791 e 1.797 – Planalto
• Código de Processo Civil, arts. 610, 611, 613, 614, 618 e 619 – Planalto

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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