Casa e moradia Gianpaolo Matos 6 de outubro de 2026 0 Comentários

Proprietário quer visitar o imóvel alugado: o que a Lei 8.245 exige (combinação prévia)

O proprietário liga e diz que vai “passar aí amanhã de manhã” para ver o imóvel alugado. O inquilino sente invasão; o locador acha que “é o meu imóvel”. A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), no texto compilado do Planalto, equilibra os dois lados: o locatário deve permitir a vistoria, mas mediante combinação prévia de dia e hora.

Resposta objetiva

Art. 23, IX: o locatário é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese do art. 27 (preferência na venda).
Art. 22, II: o locador é obrigado a garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel locado.
Art. 27 e parágrafo único: na venda (ou figuras equivalentes previstas no artigo), o locatário tem preferência em igualdade de condições; a comunicação deve trazer as condições do negócio e o local e horário em que a documentação pode ser examinada.

O que a lei exige — e o que não autoriza

O art. 23, IX não dá ao locador carta branca para aparecer sem aviso. A expressão-chave é combinação prévia: dia e hora combinados. Tampouco autoriza o inquilino a barrar indefinidamente qualquer vistoria legítima. A lei cria um dever de cooperação com calendário — não um direito de surpresa nem um direito de veto absoluto.

Esse dever convive com o art. 22, II: o locador garante o uso pacífico. Visitas excessivas, horários abusivos ou “vistorias” que na prática atrapalham o cotidiano podem conflitar com esse dever. O texto legal não traz uma tabela de “quantas visitas por mês”; o equilíbrio concreto depende do contrato, da boa-fé e, se necessário, de orientação profissional.

Há ainda o segundo braço do inciso IX: visitas e exames por terceiros quando se aplica o art. 27 — preferência do locatário na alienação. Nesse contexto, o imóvel pode ser mostrado a interessados, mas a lógica da preferência exige comunicação adequada das condições do negócio, inclusive local e horário para examinar a documentação (parágrafo único do art. 27).

Passo a passo para o locatário

Peça combinação por escrito — mensagem, e-mail ou carta com dia, hora e quem virá (locador ou mandatário).
Confirme identidade do mandatário — se for imobiliária ou preposto, peça identificação e autorização.
Negocie horário razoável — trabalho, crianças e rotina importam; a lei fala em combinação, não em imposição unilateral.
Anote o motivo da visita — vistoria de conservação, reforma urgente (há regras próprias no art. 26), ou visita ligada à venda (art. 27).
Esteja presente ou indique alguém de confiança — reduz discussão sobre o que foi visto.
Não recuse por teimosia — o art. 23, IX cria obrigação; a discussão é sobre o modo (prévia combinação), não sobre a existência do dever.
Se o imóvel estiver à venda — leia a notificação do art. 27: preço, forma de pagamento, ônus e horário/local da documentação.
Guarde o histórico — prints de combinações, recusas e reagendamentos ajudam se a relação azedar.

Passo a passo para o locador

Combine dia e hora antes — o art. 23, IX condiciona a vistoria a essa combinação.
Use mandatário identificado — se a imobiliária for, deixe claro quem representa o locador.
Respeite o uso pacífico — art. 22, II; evite frequência ou horários que transformem a vistoria em assédio.
Separe vistoria de venda — visita de terceiros interessados na compra liga-se ao art. 27; comunique as condições do negócio.
Documente o pedido de visita — proposta de data, resposta do locatário, reagendamento.
Não force entrada sem combinação — “é meu imóvel” não substitui o texto do inciso IX.
Se houver reparos urgentes — o art. 26 trata do dever do locatário de consentir reparos urgentes a cargo do locador; é regime distinto da vistoria rotineira.
Na preferência — notifique com ciência inequívoca (judicial, extrajudicial ou outro meio) e conteúdo mínimo do parágrafo único do art. 27.

Checklist rápido

☐ Há combinação prévia de dia e hora?
☐ Quem visita: locador ou mandatário identificado?
☐ Motivo: conservação, reforma ou venda (art. 27)?
☐ O horário respeita o uso pacífico (art. 22, II)?
☐ Na venda: comunicação com condições do negócio e local/horário da documentação?
☐ Há registro escrito dos contatos?
☐ Contrato traz cláusulas adicionais sobre vistoria? (não podem anular a lógica da lei — art. 45 fala de nulidades que elidem objetivos da lei)
☐ Em disputa séria: advogado?

Erros comuns

Surpresa na porta — vistoria sem combinação prévia conflita com o art. 23, IX.
Recusa total do inquilino — a lei obriga a permitir a vistoria combinada; o debate é de calendário e razoabilidade.
Confundir vistoria com direito de preferência — são institutos ligados, mas o art. 27 tem requisitos próprios de comunicação.
Ignorar o uso pacífico — visitas em excesso podem gerar conflito com o art. 22, II.
Mandatário sem clareza — “alguém da imobiliária” sem identificação gera desconfiança e atrito.
Tratar tudo oralmente — sem registro, cada lado narra uma versão diferente.

Quando buscar profissional

Procure advogado se houver ameaça de despejo ligada a “recusa de vistoria”, se o locador insistir em entrar sem combinação, se a frequência das visitas inviabilizar o uso pacífico, ou se a notificação de preferência (art. 27) estiver incompleta ou controversa. Cada caso depende do contrato e das provas.

Outros textos úteis

Se quiser aprofundar, estes textos tratam de pontos vizinhos:

FAQ

O locador pode visitar sem avisar? O art. 23, IX condiciona a vistoria à combinação prévia de dia e hora.

Posso recusar toda e qualquer vistoria? A lei obriga o locatário a permitir a vistoria do locador ou mandatário com combinação prévia. A discussão típica é sobre o modo e a razoabilidade, não sobre abolir o dever.

E visitas de compradores? O próprio inciso IX remete ao art. 27: admitir visita/exame por terceiros na hipótese de preferência na venda, com comunicação das condições do negócio.

Isso vale para todo tipo de locação urbana? A Lei 8.245 disciplina locações de imóveis urbanos nos termos do art. 1º; há exclusões no parágrafo único. Confirme se o seu contrato entra no regime.

Onde conferir o texto? Planalto, Lei nº 8.245/1991 compilada — consulta em 2026-09-12.

Conclusão

Visita ao imóvel alugado não é “favor” nem “invasão automática”: é dever do locatário com combinação prévia (art. 23, IX), limitado pelo uso pacífico (art. 22, II) e, na venda, articulado com a preferência (art. 27). Combine por escrito, identifique quem entra e, em conflito, busque orientação jurídica.

Fontes

Lei nº 8.245/1991, arts. 22, 23 e 27 — Planalto (texto compilado)

Quando o imóvel ocupado estiver à venda, o corretor pode usar o ImovFlow, com QR exclusivo na placa e atendimento pelo WhatsApp. Siga @imovfloww.