Compromisso de compra e venda de imóvel: cláusulas que importam, sinal, arrependimento e registro

Entre o “fechado!” dito na visita e a escritura assinada no tabelionato podem passar semanas ou meses. Nesse intervalo, o que protege comprador e vendedor é o compromisso (ou promessa) de compra e venda. É um contrato preliminar: não transfere a propriedade, mas obriga as partes a fazer o contrato definitivo nas condições combinadas. Um compromisso bem feito evita a pior discussão possível, que é sobre o dinheiro do sinal.

O que o Código Civil diz sobre o contrato preliminar

Os arts. 462 a 466 do Código Civil tratam do contrato preliminar. Os pontos principais:

• Conteúdo completo. O preliminar precisa ter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto a forma (art. 462). Para compra de imóvel, isso significa identificar as partes, o imóvel (com número da matrícula), o preço e a forma de pagamento. Pode ser feito por instrumento particular, mesmo que o definitivo exija escritura pública.
• Direito de exigir o definitivo. Sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a assinatura da escritura, dando prazo à outra (art. 463).
• Suprimento judicial. Se o prazo passar, o juiz pode, a pedido do interessado, dar caráter definitivo ao preliminar (art. 464).
• Desfazimento. Se uma parte não cumprir, a outra pode considerar o contrato desfeito e pedir perdas e danos (art. 465).

As cláusulas que merecem leitura linha por linha

Identificação do imóvel. Endereço sozinho não basta. Exija o número da matrícula e o cartório de registro. Compare a descrição com a certidão; nosso guia sobre como ler a matrícula mostra onde olhar.

Quem vende. Todos os proprietários que constam na matrícula precisam assinar, e o cônjuge também quando o regime de bens exigir. Se alguém assina por procuração, peça cópia da procuração e confira se ela dá poderes para vender aquele imóvel. Golpes com falso dono começam justamente aqui; veja o que conferir antes do sinal.

Preço e cronograma. Valor total, valor do sinal, datas das parcelas, origem dos recursos (próprios, FGTS, financiamento) e o que acontece se o banco não aprovar o crédito. Uma cláusula suspensiva (“este contrato fica sem efeito se o financiamento não for aprovado até tal data, com devolução integral do sinal”) evita que o comprador perca dinheiro por um motivo que não controla.

Prazo da escritura. Data ou evento que dispara a assinatura, quem escolhe o tabelionato, quem paga o ITBI, a escritura e o registro. O costume é o comprador arcar com essas despesas, mas o que vale é o que ficar escrito.

Entrega das chaves e posse. Quando o comprador pode entrar, em que estado o imóvel é entregue e a partir de quando IPTU e condomínio passam a ser dele.

Débitos anteriores. Declaração de que não há dívidas de condomínio, IPTU ou contas de consumo, com obrigação do vendedor de quitar o que aparecer referente ao período anterior.

Documentação. Lista das certidões que o vendedor entregará e prazo para isso, com a consequência se algo impeditivo aparecer.

Sinal: confirmatório ou penitencial faz toda a diferença

O Código Civil chama o sinal de arras. Há dois tipos, e o contrato precisa deixar claro qual está sendo usado.

Arras confirmatórias (sem direito de arrependimento). Confirmam o negócio. Se o comprador desistir, o vendedor pode desfazer o contrato e ficar com o sinal. Se quem desistir for o vendedor, o comprador pode desfazer e exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários (art. 418). A parte prejudicada ainda pode pedir indenização maior se provar prejuízo acima do sinal, ou exigir o cumprimento do contrato (art. 419).

Arras penitenciais (com direito de arrependimento). Quando o contrato permite desistir, o sinal vira o preço do arrependimento. Quem deu perde; quem recebeu devolve em dobro (“mais o equivalente”). Nesse caso não há indenização além disso (art. 420).

Um exemplo com números redondos, só para ilustrar a mecânica: sinal de R$ 20.000 com cláusula de arrependimento. Se o comprador desiste, perde os R$ 20.000. Se o vendedor desiste, devolve R$ 40.000. Sem cláusula de arrependimento, a desistência vira inadimplemento, e a parte inocente pode ir além, provando prejuízo maior ou exigindo que a venda aconteça.

Por que registrar a promessa na matrícula

O art. 1.417 do Código Civil dá ao comprador um direito real à aquisição quando a promessa não tem cláusula de arrependimento e é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Com isso, ele pode exigir a escritura do vendedor ou de quem tenha recebido os direitos dele e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418).

Na prática, o registro avisa a qualquer pessoa que consulte a matrícula que aquele imóvel já foi prometido a alguém. Isso reduz o risco de venda dupla e de o imóvel ser penhorado por dívida do vendedor depois da promessa. Em compras com pagamento longo, parcelado direto com o vendedor, vale muito a pena. O cartório informa custos e requisitos, como firma reconhecida.

Compra na planta: regras próprias do distrato

Quando o vendedor é uma incorporadora, a Lei nº 4.591/1964, com as mudanças da Lei nº 13.786/2018, traz regras específicas:

• Arrependimento em 7 dias. Contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora podem ser desfeitos em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive corretagem (art. 67-A, § 10). A prova é por carta registrada com aviso de recebimento.
• Distrato por iniciativa do comprador. A incorporadora pode reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago (art. 67-A, II). Quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação, a lei admite multa de até 50% e a devolução ocorre até 30 dias depois do habite-se.
• Fruição. Se o comprador chegou a receber o imóvel, responde ainda por impostos, condomínio e por um valor de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculado pro rata die, isto é, proporcional aos dias de uso.

O quadro-resumo exigido pelo art. 35-A da mesma lei deve trazer esses números logo no início do contrato. Leia antes de assinar.

Roteiro antes de transferir qualquer valor

1. Certidão de matrícula atualizada e certidões do vendedor em mãos.
2. Minuta do compromisso lida por inteiro, com as cláusulas acima preenchidas.
3. Tipo de sinal definido por escrito.
4. Pagamento feito para conta do proprietário que consta na matrícula, nunca de terceiros sem explicação.
5. Recibo do sinal com referência ao contrato.
6. Plano para a escritura e o registro; a sequência completa está em escritura, ITBI e registro.

Quando o contrato pede um advogado

Valores altos, pagamento parcelado direto ao vendedor, imóvel de espólio, vendedor pessoa jurídica, pendências na matrícula ou discordância sobre o sinal justificam a revisão por um advogado de direito imobiliário antes da assinatura. Revisar custa bem menos do que discutir depois. Tudo acima descreve regras gerais; um contrato concreto sempre merece leitura especializada.

Fontes

• Código Civil, arts. 417 a 420, 462 a 466, 1.417 e 1.418 – Planalto
• Lei nº 4.591/1964, arts. 35-A e 67-A (incluídos pela Lei nº 13.786/2018) – Planalto
• Lei nº 13.786/2018 – Planalto

Texto informativo, atualizado em 28 de setembro de 2026.

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